수익계산

마지막 업데이트: 2022년 3월 8일 | 0개 댓글
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20년동안 월 100만원씩 QQQ투자

부동산 렌탈수익 계산관련 궁금한게 있습니다

안녕하세요. Rental Property Investment관련 공부를 하다가 모기지를 끼고 렌트를 줄 경우 Interest 말고 Principal 금액은 수익으로 되는건지 궁금해졌어요.

보통 ROI 나 Cash Flow 를 계산 할 때는 Rental Income - Expense (모기지, 세금, 하수도, 수리비 등등) 을 말한다고 하는데,

모기지 중에서도 Principal도 렌탈 수입에서 갚는 부분임에도 Expense로 합쳐야 하나요? 아니면 달리 계산하는 방식이 있을까요.

글을 쓰고 보니 뭔가 어처구니 없는 질문같네요. 고수님들 답변 부탁드립니다ㅜㅜ

17 댓글

EPENEG

보통은 / 세금보고 상으로는 Expense에 포함 안됩니다. 그 principle 은 home equity 의 증가로 바로 이어지니까요. 보수적으로 캐쉬플로우만 보시는분들은 그마저 expense로 포함하실수도 있겠지만 일단 아니라 생각하시면 편합니다.

답변 감사합니다. 그럼 캐쉬플로우가 $0인 매물도 렌탈 수입으로 Principal 갚아주니 괜찮은 매물이라고 생각해도 될까요? 말씀하신대로 보수적인 캐쉬플로우가 있는 집을 찾고싶은데 동네에서 그런집 찾기가 너무 어렵네요 ㅠㅠ

보통 좀 전문적으로 수익률이라고 할때는 cap rate 을 말합니다. 이때는 모기지에 관한 것은 (원금이든 이자든) 전혀 계산에 넣지 않습니다. 그냥 집을 통째로 펀드나 예금같은 투자상품이라고 간주하고 그 집에서 수익이 얼마나 나는지를 따집니다. 예를 들어 집값이 50만불이라고 치고, 렌트가 월 2천5백불, 세금이 연 5천불, 보험이 연 1천불, 수익계산 매니지먼트 비용이 연 2400불, 수리비용이 연 1천불, 1년중 1달이 공실이 되어서 수익이 안났다면 공실로 인한 손해 연 2천5백불 이라고 가정하면

렌트수익은 2천5백불 * 12개월 = 30,000

Operating Expense = 세금 수익계산 5000 + 보험 1000 + 매니지먼트 2000 + 수리비 1000 + 공실 2500 = 11,500

Net Operating Income (NOI) = 30,000 - 11,500 = 18,500 입니다.

Net Operating Income 을 집 구입가격으로 나누면 18,500 / 500,000 = 3.7% 가 되네요. 그럼 이 집의 수익률 (cap rate) 은 3.7% 가 되는 겁니다.

만약 모기지를 얻어서 집을 샀다면 연 3.7%의 투자상품에 돈을 넣기 위해 돈을 빌려서 이자를 내고 있는 거라고 간주합니다.

즉, 20% 다운하고 3.5% 모기지를 얻었다면, 구입가격 80% 에 해당하는 40만불은 3.5% 이자로 빌린거라고 칩니다.

cap rate 은 아마도 REIT 같은 펀드에서 부동산으로 돈을 굴리는 경우에 주로 쓰는 계산방식일 듯 합니다. 일반 투자자는 cap rate 에 절대적으로 의존할 필요는 없지만 참고삼아 내가 투자하려는 매물에 대해 기대 렌트수익 등을 넣고 계산 해 보시면 대충 얼마나 투자수익률이 괜찮은 물건인지 감 잡는데 도움이 됩니다.

Cash-on-cash 라는 계산법이 또 있습니다.

위에서 예를 든 50만불짜리 집을 산다고 치고

처음에 내 주머니에서 나간 돈이 얼마인지 보면 다운페이 10만불, 에스크로비용 + 융자비용 + 집감정비용 + 인스펙션 비용 등등 = 1만2천불, 집 수리비용이 2만불이 들었다고 치면, 내 주머니에서 나간 초기 투자비용이 13만2천불이 들어간 겁니다.

원금과 이자 (P+I) 로 지출되는 비용은 40만불 융자금액을 3.5% 이자율의 30년 모기지를 받으면 월 원금 + 이자비용이 1,796.18불 = 연 21,554불이 됩니다.

PITI 라고 부르는 원금+이자+세금+보험은 = 21,554 + 세금 5,000 + 보험 1,000 = 연 26,554 가 됩니다.

연 수입 = 렌트 2500 * 12개월 - ( 매니지먼트 비용 + 수리비용 + 한달 공실로 인한 손실 ) 5900 을 빼면 연 24,100 이 되네요.

그러면 수입 - 지출 = 수익계산 24,100 - 26,554 = -2,454 의 순손실이 됩니다.

그러면 이 -2,454를 처음 내가 지출한 13만2천으로 나누면 0.0185909. 대략 마이너스 1.86% 가 됩니다. 즉 수익계산 내가 처음 내 주머니에서 지출한 돈에 대해 1.86% 의 순손실이 납니다. 이걸 cash-on-cash 로 -1.86% 라고 합니다. 이렇게 계산하면 수익률은 단지 매달 들어오고 나가는 돈에 대한 것일 뿐이고 모기지 원금 갚는 것도 그냥 지출로 간주해버리게 되네요. 즉, 모기지 원금 갚아나가니까 내 Equity가 쌓이게 되긴 하지만 그건 어차피 팔기 전까지는 내 주머니에 들어오는 돈이 아니기 때문에 계산상으론 지출로 간주합니다. cash-on-cash 가 마이너스가 나면 Equity 는 쌓이지만 당장 이걸 유지하느라 딴데서 돈을 끌어다 메꿔야 하는 상황이 매달 반복됨을 의미하니, 이런 투자는 하면 안됩니다.

모기지 원금 갚아나가는 걸 수익계산 수익계산 수익으로 계산하는 경우는 개인 투자자 입장에서 그런걸 계산에 넣는 것이 말이 되긴 하는데, 뭔가 좀 전문적으로 부동산 투자에 대해 formal 하게 접근하는 분위기인 곳에서 그 얘기를 꺼내면 좀 야매 취급받는 그런거라고 생각하시면 됩니다. 일단, 수익률 계산할 땐 원금 갚아나가는 부분은 아예 계산에 넣지 않는 것도 좋은 방법이라고 생각 합니다.

아. 제 댓글 쓰기 전에 이 댓글 봤음 안 썼을텐데..

모기지 원금 갚아나가는 걸 수익으로 계산하는 경우는 개인 투자자 입장에서 그런걸 계산에 넣는 것이 말이 되긴 하는데. 야매 취급받는 그런거라고 생각하시면 됩니다

ㅎㅎㅎ 뭐 어때요. 개인 투자에서는 이런 정신 승리가 제일 중요하죠. 어쨋든 투자한걸 후회 안하고 Long으로 갖고 있을 수만 있다면 이 계산도 나쁘지 않다고 생각해요. Syndication이나 REIT하시는 분들은 이러면 안되겠지만요

그렇지요. 매달 1천불씩 적자가 나서 메꾸며 유지하다가도, 10년쯤 존버하면 렌트비는 오르고 모기지 페이먼트는 그대로라 어느순간 본전이 되어버리고, 거기서 또 몇넌 더 버티면 어느새 매달 positive cash flow 가 되어버리고, 그렇게 킵하다 팔면 한순간에 수십만불의 수익이 남는, 그런것이 보통 개인투자자들이 가게 되는 패턴인거 같습니다.

어찌보면 바람직한 패턴인거 같기도 해요.

젊어서 월급 받을때는 매달 캐쉬플로우가 적자 나는걸 (그렇지만 집값은 매우 많이 오르는 좋은 지역의 집을) 내돈으로 메꿔가며 유지하다가 은퇴할 나이쯤 되면 그렇게 유지하던 좋은동네 집들을 다 정리하고 나서, 매달 수익은 많이 나지만 손이 많이 가는 저소득층 거주지역의 다세대주택으로 갈아타서 그 투자용 부동산의 관리를 하는 것을 은퇴 후의 업으로 삼는, 그런 패턴을 보통 개인 투자자들이 많이 따르게 되는데 나쁘지 않은 거 같습니다.

정신승리맞네요 ㅠㅠㅋ 감사합니다!

자세한 설명 감사합니다!! 스크랩 해놓고 앞으로 투자용으로 적합한 매물인지 자세히 들어주신 예를 바탕으로 열심히 계산기 뚜드려 보겠습니다.

배울것도 많고 갈길이 머네요~ 다시한번 감사합니다

chopstix

정말 자세한 설명 감사합니다!

Gross Rent에서 1차적으로 세금, 유틸리티, 야드 관리비, 수리비, Property Management비 회계비 등등 을 빼고 남은 값이 Net Operating Income입니다.

이 Net Operating Income / Market Value (Purchase Price)가 Cap Rate입니다. 전국 평균 Residential이 Cap Rate 5%-6% 정도로 알고 있습니다.

NOI에서 Debt Interest만 빼고 Net Profit (Loss)를 계산하는거로 알고 있습니다.

NOI에서 - Debt Service (Mortgage Payment)를 뺀 거로 계산하구요.

이 부분은 좀 사람마다 다를 수는 있는데,

1st Year Cash on Cash Return은, 위에 Cash Flow를 투자금 (다운페이먼트 + 클로징 코스트 + 건물수리비)으로 나눈 후 백분율 % 하기도 하고.

어떤 사람은 Debt Service에서 Principal도 더 해서 CoC Return을 계산을 하기도 하더라구요.

예) 백만불짜리 6캡 건물에 25% 다운하고 (25만불) 30year 4%로 빌렸다고 가정하면,

6만불의 NOI가 생기고, 거기서 Mortgage Payment 1년치 ($42,967)빼면,

Cash Flow $17,033생기고 이건 6.81% 1st Year Cash on Cash Return이 되네요.

다들 Debpt service에서 P+I를 계산하는게 당연한데 괜히 P 쪽은 왠지 빼고싶은 정신승리가 있었네요. 감사합니다.!

Beauti·FULL

질문에서 혼동이 있어서 그런 것 같아요. 질문에 cash flow, ROI, net income 이 함께 써져 있는데 다 다른 의미인데 답은 하나를 원하셔서 혼동스러운 것 같습니다. Cash flow는 말 그대로 cash 가 flow 하는 걸 보는거구요 (수익과 상관 없이 돈 자체가 어떻게 흐르는가를 보는 거구요), ROI 는 집어넣은 돈에 대해 들어오는 돈, 수익은 대개 net operating income 이구요.

자세히 하시려면 Equity 계산도 있고, depreciation 공제도 계산에 넣어야하겠지요.

개인적으로 cash flow 가 플러스가 아닌 집은 투자하지 않습니다. Cash flow 가 플러스인 집은 대부분 가격대가 저가입니다. 10만불 - 20만불 대. 30만불 대부터는 본전치기정도 들어가서 equity buildup 및 appreciation 과 depareciation 등의 롱텀 수익을 기대해야해서 그정도 가격대까지도 무리하면 괜찮습니다. Negative cash flow 는 절대로하지 않습니다. 대부분 가격대가 40만불 넘는 집들이 그렇고 공실율 한달만 생겨도 타격이 커서요. 물론 집 값이 오를걸 기대하고 하는 경우가 많은데 이런 투자 결정은 개인취향입니다.

그런데 계산의 목적이 세금상의 목적인가요 아니면 투자가 괜찮은건지 아닌지를 보는건가요?

투자가 괜찮은건지 아닌지를 보는것이었어요~ 당장 Cashflow 는 없어도 Equity라도 늘리는 쪽으로 장기 보유 할 투자용 집을 구하고 있거든요. 다음부턴 깔끔하게 질문 올리겠습니다. 답변 감사해요

투자는 자기 스타일대로 하는건데. 저는 캐쉬플로우가 없는 Appreciation 만 보고 하는 부동산 투자는 절대 안합니다. 이런 부동산은 론이 나오기도 쉽지않습니다. 몇체의 프로퍼티를 사시려는 계획인지는 모르지만 최대한의 레버리지를 이용해야하는 부동산 투자에서 한번의 잘못된 투자는 그 다음 투자때 론을 못받게 되는 힘든 상황이 발생하거든요. 전 Appreciation < 캐쉬플로우 < 캐쉬플로우+Appreciation 순으로 생각합니다. 물론 저만의 생각이고 많은 다른 인베스터분들은 의견이 다를수 있습니다.

그렇군요ㅡ 일단 어차피 장기보유 하면 appreciation는 될 가능성이 높으니 일단 캐쉬플로우가 있는 집을 먼저 알아 봐야겠네요. 감사합니다

Beauti·FULL

투자는 역시 개인 성향에 따라 다르고 정답은 없지만 저도 개인적으로는 @흙돌이 님의 의견과 100% 일치합니다. cash flow 가 없는 투자는 아무래도 risk 가 큽니다. 어느 지역인지 모르겠지만 appreciation 이 negative cash flow 를 나중에 다 매꿔준다고 기대를 하고 투자를 하는건 비슷한 예일지 아닐지 몰라도 주식으로 치면 마진 땡겨와서 투자하는 경우입니다. 늘 부동산 주식이 항상 비교 되는데 단순비교로 할 수는 없지만 주식의 경우에는 오늘 샀다가 당장 오늘 팔아도 되는데 (데이 트레이딩) 부동산은 모든 면에서 움직임이 더뎌요. 오늘 샀다가 내일 팔면 손해가 무지막지하죠. 아무리 빨리 사도 사는데 한달, 파는데 한달.

제가 negative cash flow 렌탈을 가지고 있다가 2008년도에 폭망해본 적이 있어서 이런 얘기를 하는건 아니데요 (사실은 맞아요 ㅠ,ㅠ) 이거 한방 맞으면 복구 하기 너무 힘들어요. 이런거 하나 있으면 몰라도 (저는 그나마 그 당시에 하나라서 다행) 예전에 집 안사면 바보라는 이야기하던 시절에는 집 수십 채씩 노다운에 막 사던 시절이 있었죠. 마켓이 다운 트렌드로 가면 말 그대로 대재앙입니다. 물론 다운 트렌드로 갈 가능성이 별로 없는 지역에 사실 수도 있어요.

보통 투자용 렌탈의 cash flow 를 계산할 때 약간 보수적인 방법일 수도 있지만 PITI 뿐 아니라 vacancy, maintenance, property management 등도 고려해서 계산하고, 적어도 positive cash flow 는 있어야 투자할 만합니다. Break even 하는 경우에는 해도 ok, 안해도 ok 인데 저 같은 경우에는 안하죠. 굳이 positive cash flow 많은데 break even 하는 렌탈을 할 이유가 없죠.

그리고 Cash flow 는 말그대로 cash 의 흐름이므로 당연히 다운페이 액수에 따라 달라지기 때문에 상대적인 것이구요, 보통 렌탈은 최소한의 다운페이로 최대한의 cash flow 가 나는 것이 좋습니다. 1% 룰에 들어오면 좋고 (이런 경우 100% positive cash flow 죠), 아니더라도 어느 정도는 positive cash flow 가 나오는 것이 좋습니다.

Eviction 하고 뭐하나 고장 나서 고치고, 테넌트 나갔는데 새로운 테넌트 구하기 힘들다거나 (테넌트 정말 중요해요. 집 비었다고 아무나 넣는거는 나중에 더 골치 아픈일이 생깁니다. 개인적으로 6개월 공실도 겪어봤고, 테넌트가 렌트를 6개월 안내던 적도있어요.) 이런 저런 이유로 positive cash flow 가 필요하고, 이 돈은 통장을 아예 따로 관리합니다. 생활비 쓰는 통장 하나에 섞어서 쓰면 평소에는 모르다가 하나 둘씩 돈 들어갈 일이 생기면 감당하기 힘든 경우도 생겨요.

제가 2007 년 부터 2009 년 까지 너무 혹독한 경험을 해서 그럴 수도 있는데 아무튼 저는 그 후로 복귀하는데도 오래 걸렸고 이제는 positive cash flow 가 아니면 절대 투자용 부동산은 하지 않습니다. 반대로 예전에 타이밍 잘 맞춰서 폭망이 오기 전에 다 팔아서 appreciation 으로 이익 많이 본 분도 계실거에요. 결국 본인 투자 성향에 맞춰서 결정할 일입니다만 처음 하시는 거라면 당연히 appreciation 보다는 positive cash flow 로 시작하시는 게 나을거에요.

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대충 일일 조회수를 1만 회, CPM을 2.52달러로 계산해보니 일수 입은 2만 7천 원, 월수입은 81만 5천 원, 연수입은 992만 원 정도의 수입이 발생한다고 수익계산 예상할 수 있었습니다.

지금까지 유튜브 수익계산기에 대해서 알아보았는데요. 재미로 봐주시면 좋겠습니다.

(내가 좋아하는 유튜버의 월 수익은 이 정도이구나~. -> 나도 이렇게 됐으면 좋겠다. -> 유튜브 채널 개설~ -> 경제적인 여유, 이런 순환이 되면 좋겠네요.)

미국 ETF 주식(QQQ)으로 경제적 자유달성 가능할까?+QQQ 수익 계산 사이트

NASDAQ은 미국 주식시장을 추종하는 지수 중 하나로 기술주를 묶어서 시장 전체의 지수를 나타낸 것을 뜻한다.

(우리나라에서는 KOSPI, KOSDAQ이 있는데 KOSPI 시장 전체의 지수를 나타내는 것이고, KOSDAQ은 미국의 NASDAQ을 본따서 만든 것으로 쉽게 생각하면 KOSPI에는 대기업들이 많이 상장되어있고 KOSDAQ에는 중소기업들이 많이 상장되어 있다.)

출처: 트레이딩 뷰(나스닥 지수)

위 사진은 미국 나스닥(NASDAQ)의 1986년 정도부터의 지수를 주봉으로 본 차트이다. 2000 ~ 2002년의 시기를 제외하면 주 단위로 보게 되었을 때, 크게 폭락하는 것 없이 우상향 하는 것을 알 수 있고 최근은 매우 가파르게 상승하고 있다.

이렇게 주식시장은 큰 그림으로보면 우상향 하는 모습을 그리고 있다는 것은 대부분 알고 있는 사실이고, 이러한 주식시장 전체에 투자를 하는 대표적인 것이 ETF 주식이다. ETF 종류도 매우 많지만, 유명하지 않거나 어떤 특정분야의 ETF를 분석하고 공부해서 투자하는 사람은 애초에 QQQ 장기 투자에 대해서 모를리 없거나, 관심이 없을 수 있기 때문에(초보가 섣불리 하기에는 리스크가 큼)해당 내용은 생략하고 오늘은 QQQ 장기 투자(적립식)로 경제적 자유 달성이 가능한지 알아보자.

QQQ에 투자하는 이유?

워렌버핏이 자신이 죽으면 아내에게 자산의 90%는 ETF에 투자하라고 하였다.

출처: 트레이딩 뷰(QQQ)

QQQ는 대표적인 미국 ETF의 하나로, 1999년에 미국의 INVESCO라고 하는 자산운용회사에서 내놓은 ETF 상품으로, 나스닥 주가지수를 철저하게 따르기 때문에 그때 당시부터 투자를 하였다면, 지금 막대한 부를 누리고 있을 것이다.

즉, QQQ에 투자하는 것은 미국이라는 거대한 경제패권국가의 주식시장에 대해 안전하게 투자할 수 있는 방법인 것이다.

그럼 혹자들은 안전하다는 뜻은 결국 수익률이 매우 낮다는 것을 뜻하고, 이는 경제적 자유 달성과 거리가 멀지 않을까 생각할 수 있을 것이다.

과연 그럴까. 우리나라에서 가장 안전하면서도 많은사람들의 투자처로 꼽히는 주식 중 하나인 삼성전자와 QQQ를 적립식으로 일정기간 동안 투자하였을 시 수익률이 어떻게 되는지 살펴보자.

QQQ 적립식 투자

먼저, 만약 본인이 종잣돈이 있어서 그 돈을 주식이나 부동산에 미리 넣어둔다면 더 큰 수익률을 얻을 수 있다. 하지만, 반대로 본인의 가진 모든 것을 투자하는 것이기에 시기가 좋지 않게되면 오히려 수익률이 더 낮을 수 있다. 위 차트에서처럼, 2000년에 본인이 가진 모든 돈을 넣은 사람은 본전이 되기 까지 10년 이상이 소요가 되는 것이다.

따라서, 보다 안전하면서도 높은 수익률을 얻기 위해서는 주가의 변동을 무시하고 적립식으로 꾸준히(매주, 매월) 주식을 사모으는 것이기에 초보는 적립식 투자를 추천하고, 그렇게 했을 때 수익률이 어떻게 되는지 살펴보려고 한다.

5년, 10년, 15년, 20년 각각 적립식으로 월 100만원을 적금처럼 투자했다고 가정하고 지난 QQQ주가를 토대로 수익률을 비교해보자.

5년동안 월 100만원씩 QQQ투자

10년동안 월 100만원씩 QQQ투자

15년동안 월 100만원씩 QQQ 투자

20년동안 월 100만원씩 QQQ투자

구 분 원금 수익률 수익금(배당금 포함)
5년 6,000만원 106.1% 366만원
10년 1억 2,000만원 247.95% 2억 9,754만원
15년 1억 8,000만원 458.51% 8억 2,531만원
20년 2억 4,000만원 647.80% 15억 5,473만원

정말.. 투자는 시간이 절대적으로 중요함을 다시금 상기시켜주는 결과라고 생각한다. 물론, 여기에서 세금을 제한다거나 20년 전에 100만원씩 투자하기가 쉽지 않았다는 등 여러 변수가 있을 수 있지만, 여기서 중요한 것은 수익금보다 수익률이 못해도 10년이면 원금의 2배는 순전히 수익으로 얻어갈 수 있다는 것이다.

기간이 길어질수록 복리의 마법으로 더욱 더 많은 금액이 불어나는 것을 경험할 수 있다.

하지만, 이 정도 꾸준함을 가지고 한다는 것 자체가 어렵기 때문에 어떻게 보면, 시간을 투자한 당연한 대가라고 생각할 수도 있다.

QQQ 적립식 투자, 지금도 괜찮을까?

투자는 순전히 본인의 선택이지만, QQQ 적립식 투자를 하기에 앞서서 고려해야 할 것은 미국이라는 나라의 미래에 대해서 어떻게 생각하는지에 따라 투자를 할지 말지 선택하면 된다.

미국이 앞으로도 지금과 같이 세계 경제대국으로서 지속적으로 성장해 나갈 것이라고 생각하는 사람은 지금이라도 늦지 않았다. QQQ 적립식 투자를 통해 보다 안전하게 경제적 자유를 이룰 수 있다.(물론 시간이 많이 투입되어야 하기 때문에 성질급한 우리나라 사람들 중 차분하게 수익계산 끝까지 할 수 있는 사람은 박수 받아야함..)

반대로, 아니다 미국은 이제 끝물이다. 세계 경제가 어떻게 될지 모른다 등등 미국 주식시장에 대해서 부정적인 견해를 가지고 있다면 굳이 QQQ를 투자할 필요는 없다.

yeoullu story - 여을루의 맛집, 멋집, 꿀팁 이야기

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어느 방송에서 대도서관님의 연수입이 10억대라는 것을 들었기 때문이죠. 아마 이것저것 다 합친 액수인 거 같습니다. 그 일부이긴 해도 어마어마하네요. 사회초년생 연봉을 한 달 만에 받아버리니 말이죠.

수익 계산기 사용해보기

그렇다면 궁금해집니다. 만약 내가 채널을 개설하고 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는지 가요.

위 사이트에선 유튜브 수익 계산기 서비스도 하고 있습니다. 아래 화면처럼 따라오세요.

수익계산기 페이지로 이동되는데요. 아래 화면에서 스크롤을 내리면

이렇게 수익 계산기가 나옵니다.

일일 조회수와 CPM( 1000회 노출당 비용 - 광고가 1000회 노출될 시 지급되는 비용 )을 적어 넣으면 예상 일간, 월간, 연간 수입을 계산해줍니다.

대충 일일 조회수를 1만 회, CPM을 2.52달러로 계산해보니 일수 입은 2만 7천 원, 월수입은 81만 5천 원, 연수입은 992만 원 정도의 수입이 발생한다고 예상할 수 있었습니다.

지금까지 유튜브 수익계산기에 대해서 알아보았는데요. 재미로 봐주시면 좋겠습니다.

(내가 좋아하는 유튜버의 월 수익은 이 정도이구나~. -> 나도 이렇게 됐으면 좋겠다. -> 유튜브 채널 개설~ -> 경제적인 여유, 이런 순환이 되면 좋겠네요.)


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