매매 관련 규정
부동산매매업을 주업으로 영위하지 않는 법인이 공장용지 조성공사를 하던 중에 해당 토지를 매각했다면 이는 ‘업무무관 부동산’으로 본다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 부동산매매업을 주업으로 영위하지 않는 법인의 업무무관 부동산 해당 여부 판단과 관련해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “부동산매매업을 주업으로 영위하지 않는 법인이 토지를 취득한 뒤 공장용지 조성공사(토지정지작업 및 구획정리작업)를 실시하던 중에 해당 토지를 매각한 경우 법인세법 시행규칙 제26조 제9항 제1호 단서에 따라 취득일부터 양도일까지의 기간은 업무에 직접 사용하지 않는 기간으로 보는 것”이라고 답변했다.
질의법인은 건설업(철근콘크리트 공사업)이 주업인 내국법인으로 2018년 8월부터 부동산매매업을 부 업종으로 등록했다.
질의법인은 임야·농지 등을 매입해 취득일로부터 2년 내 공장용지 개발을 시작해 2년경과 후 개발 중에 토지를 매각할 예정이다. 공장용지로 개발해 매각할 목적으로 토지정지작업 및 구획정리작업을 진행했다.
질의법인은 이에 대해 부동산매매업을 주업으로 영위하지 않는 법인이 임야나 농지 등 토지를 매입해 취득일로부터 2년 내 개발행위를 시작해 2년경과 후 양도하는 경우 업무무관자산에 해당하는 기간을 산정하는 방법에 대해 물었다.
현행 법인세법 제27조(업무와 관련 없는 비용의 손금불산입)에서는 “내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.”고 규정하면서 제1호에서 “해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액”, 제2호에서 “제1호 외에 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 금액”으로 규정하고 있다.
또한 법인세법 시행령 제49조(업무와 관련이 없는 자산의 범위 등) 제1항에서는 “법 제27조 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 자산’이란 다음 각 호의 자산을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “매매 관련 규정 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.”고 규정하고 있고, 가목에서 “법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 ‘유예기간’이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.”, 나목에서 “유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.”고 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “법 제27조 제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 금액’이란 제1항 각 호의 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 법인세법 시행규칙 제26조(업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위) 제1항에서는 “영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘기획재정부령이 정하는 기간’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 ‘유예기간’이라 한다)을 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년”, 제2호에서 “부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년”, 제3호에서 “제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년”으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 ‘법인의 업무’란 다음 각 호의 업무를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무”, 제2호에서 “각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무”로 규정하고 있다.
한편 제3항에서는 “영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.”고 매매 관련 규정 규정하면서 제1호에서 “토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유 없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 제2호에서 “제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간 내에 양도하는 경우”로 규정하고 있다.
또한 제7항에서는 “영 제49조 제1항 제1호 나목 단서에서 ‘기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이란 제1항 제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.”고 규정하고 있다.
부동산시장에 찬바람이 더욱 거세지고 있다. 집값 고점 인식이 확산하면서 아파트 거래가 사상 최저 수준으로 쪼그라들었다. 정부의 부동산 규제에 이어 한국은행의 기준금리 인상이 가팔라지면서 대출 이자 부담이 빠르게 불어난 영향이다. 여기에 2022년 세제개편안에서 부동산 세제를 대폭 손질하겠다는 방향이 나오면서 시장 혼란은 가중되고 있다. 위기 속 기회가 있다는 말이 있다. 김효선 NH농협은행 NH ALL100자문센터 부동산수석전문위원과 함께 매매 관련 규정 부동산 빙하기 자산관리 전략을 짚어본다.
서울 아파트 거래량은 역대 최저 수준을 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1∼7월 서울 아파트 매매건수는 8557건으로 전년 동기(3만513건) 28% 수준에 불과하다. 주택시장 냉각은 서울만의 일이 아니다. 전국 아파트 매수 심리도 급격히 식었다. 한국부동산원이 집계한 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 87.8로 14주 연속 하락했다. 매매수급지수는 기준치인 100보다 낮으면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.
지난해까지 활황을 보이던 주택시장이 급격하게 냉각기로 접어든 이유는 금리 인상 영향이 크다. 지난해 7월 0.5%까지 내려갔던 기준금리는 1년 만에 2.5%로 뛰어올랐다. 기준금리가 2%대로 올라선 것은 2014년 이후 약 8년 만이다.
김 위원은 “기준금리가 가파르게 오르고 대출금리는 이보다 더 큰 폭으로 오르면서 주택시장 참여자들은 8년 만에 최고 수준의 이자 부담을 감수하게 됐다”고 말했다. 그러면서 “매매 관련 규정 이와 더불어 최근 주택가격이 ‘오를 대로 올랐다’는 인식이 강해 매수 관망세와 거래절벽 현상이 짙어지고 주택가격도 하락 전환하는 상태”라며 “연말까지 금리 인상이 지속될 것이라는 전망이 우세하기 때문에 이러한 장세도 함께 이어질 것”으로 내다봤다.
◆부동산 세제 대폭 손질
윤석열정부의 첫 세제개편안도 주택시장에 큰 바람으로 작용하고 있다. 부동산 세금을 2020년 수준으로 되돌리겠다는 것이 부동산 세제 개편의 뼈대다. 그 중심에는 종합부동산세가 있다. 우선 2022년부터는 1주택자에 한해 올해분 종부세 공제금액을 기존 11억원에서 14억원으로 올린다. 특별공제 3억원이 추가되는 방식이다. 공시가 3억원 이하 지방 저가주택이나 상속받은 주택은 주택수 계산에서 제외하고 일시적 2주택자인 사람은 2년 동안 1주택자로 간주하는 방안도 담겼다.
내년부터는 기본공제액이 1주택자는 기존 11억원에서 12억원, 다주택자는 6억원에서 9억원으로 상향 적용한다. 세율은 주택수에 상관없이 0.5∼2.7%로 인하하고 다주택자 중과세율도 사라진다.
농어촌주택·고향주택에 대해서는 양도소득세도 손질한다. 농어촌주택·고향주택은 수도권, 광역시, 조정대상지역, 관광진흥법에 따른 관광단지 등을 제외한 지역으로, 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 속한 동 소재의 주택을 말한다. 2003년 8월1일∼2022년 12월31일까지 취득한 기준시가 2억원(한옥 4억원) 이하인 지방 주택을 3년 매매 관련 규정 이상 보유하면 이전부터 보유했던 일반 주택을 양도할 때 1가구 1주택 비과세 혜택이 있었다. 이번 세제개편안에서는 내년부터 3억원(한옥 4억원) 이하로 기준시가를 상향한다.
김 위원은 “이번 개편안의 모든 내용이 현실화하려면 국회의 문턱 등 법령 개정 절차에 넘어야 할 산이 많다”면서 “다만 현 정부의 부동산 정책 방향성을 파악해 개인의 부동산 자산관리 전략을 세우는 데 활용하면좋다”고 말했다.
◆수요자별 대응 전략은
김 위원은 무주택자라면 시황을 계속 지켜보면서 매물을 보는 안목을 키우길 권했다. 그는 “‘내 집 마련’을 원하는 무주택자는 급하게 매입하기보다는 원하는 기간을 정해두고 매물 호가 변화, 개발 호재 등을 살피며 더 좋은 조건으로 매수할 기회를 노려봐도 좋다”고 설명했다.
1주택자는 ‘갈아타기’를 추천하지만 까다로워진 대출 규제를 꼼꼼히 따져보길 조언했다. 김 위원은 “시세 12억원 이하의 주택을 보유하고 있다면 양도소득세가 비과세되기 때문에 매각 후 더 좋은 입지의 급매물을 매입하는 좋은 기회가 될 수 있다”면서 “다만 주택담보대출이 원활하게 융통되지 않을 수 있으니 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 조건을 미리 점검해야 한다”고 말했다. 그러면서 “거래절벽 상황이기 때문에 기존 집의 매각과 이사 갈 집을 매입하는 타이밍을 잘 맞출 필요가 있다”고 덧붙였다.
다주택자는 갖고 있는 주택을 조금씩 정리하면서 ‘똘똘한 한채’에 집중하길 조언했다. 주택 처분 시점은 양도세 중과 유예기간이 끝나는 내년 5월9일 안으로 해야 한다는 것이 김 위원의 설명이다. 그는 “현 정부도 세제개편안을 통해 1주택자를 보호하고 무주택자를 지원하는 부동산 정책 방향을 내비쳤기 때문에 향후 세금문제에 불리할 수 있다”면서 “호재가 있는 우수 입지의 주택 한채에 집중하면서 ‘절세 전략’을 세워야 한다”고 했다.
다만 농어촌주택 등 지방 저가 주택을 포함한 다주택자라면 매각을 서두르기보다 현재 활용도, 미래 가치 등을 판단하길 추천했다. 그는 “상속·증여 등을 통해 주택 일부만 공동명의로 소유하고 있거나 지방 근무 같은 사유로 지방 저가 주택을 가진 다주택자 사례가 많다”면서 “이번 세제개편안이 그대로 국회를 통과한다면 세 부담이 줄어들기 때문에 당장 매각하기보다는 향후 계획에 따라 전략을 세우는 것이 좋다”고 말했다.
매매 관련 규정
▲ 2일 한미글로벌 주가가 장중 강세를 보이고 있다. 사우디 네옴시티 관련 기대가 이어지고 있다.
2일 오전 11시30분 매매 관련 규정 한미글로벌 주가는 전날보다 11.87%(2350원) 상승한 2만2150원에 거래됐다.
한미글로벌은 전날 단기과열 종목으로 지정돼 이날부터 6일까지 3거래일 동안 30분 단위로 매매거래가 체결되는 단일가 매매 방식이 적용된다.
이날 한미글로벌 주가는 전날보다 3.79%(750원) 오른 2만550원에 장을 시작해 상승폭을 지속해서 키웠다.
한미글로벌 주가는 단일가 매매에도 크게 오르며 전날에 이어 2거래일 연속 52주 신고가를 새로 썼다.
네옴시티 프로젝트 기대감이 계속해서 매수심리를 자극하고 있는 것으로 보인다.
네옴시티 프로젝트는 사우디아라비아 정부의 친환경 미래 신도시 건설사업이다.
사우디 북서쪽 타북(Tabouk)지역에 서울시보다 44배 큰 규모의 친환경 신도시를 짓는 사업으로 석유 의존도를 낮추고 경제 중심을 첨단산업으로 바꾸기 위해 추진된다.
사업규모는 5천억 달러(약 650조 원) 수준으로 사업규모가 큰 만큼 협력업체의 수혜가 기대된다.
한미글로벌은 국내 건설업체 가운데서도 네옴시티 프로젝트에서 역할이 기대되는 곳으로 꼽힌다.
전날 한미글로벌은 한찬건 부회장이 한국을 찾은 마나르 알모니프(Manar Almoneef) 사우디아라비아 네옴시티 프로젝트 투자총괄책임자(CIO)를 8월31일 서울에서 만나 네옴시티와 관련한 협력 방안을 논의했다고 밝혔다.
한찬건 부회장은 “사우디의 대규모 건설 프로젝트에 우리 정부와 기업들이 팀코리아를 구성해 진출하는 데 한미글로벌이 제 역할을 다할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.
한미글로벌은 지난해 네옴시티 건설의 일환인 '네옴 더 라인' 프로젝트의 총괄프로그램관리 용역사업을 수주하기도 했다.
네옴 더 라인 프로젝트는 약 170km에 이르는 벨트구역에 인구 100만 명 규모의 신도시를 조성하는 사업으로 한미글로벌은 이 사업의 프로그램을 관리, 운영하는 역할을 맡고 있다. 수주 규모는 약 26억 원이다.
한미글로벌은 1996년 미국 파슨스와 합작으로 설립된 국내 최초 건설사업관리 전문회사로 건설사업과 관련한 기술용역 업무를 수행한다.
한미글로벌은 상반기 연결기준으로 매출 1637억 원, 영업이익 113억 원을 냈다. 지난해 상반기와 비교해 매출은 33%, 영업이익은 8% 늘었다. 이한재 기자
매매 관련 규정
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- 이다혜 기자
- 승인 2022.09.02 15:54
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[뉴스로드] 한국투자증권이 금융감독원으로부터 금융투자업규정 위반으로 제재를 받았다.
지난 1일 금융감독원 제재관련 공시에 따르면 한국투자증권은 지난 매매 관련 규정 24일 금융감독원으로부터 기관 대상 자율처리필요사항 1건, 임원 대상 퇴직자 위법·부당사항 1명 조치를 받았다.
한국투자증권은 조사분석자료를 일반인에게 공표할 때에 이 자료의 주된 내용을 제3자에게 먼저 제공했음에도 그 사실을 조사분석자료와 함께 공표하지 않았다.
금융투자업규정에 따르면 투자매매업자 또는 투자중개업자는 조사분석자료를 일반인에게 공표하기 전에 조사분석자료 또는 조사분석자료의 주된 내용을 제3자에게 먼저 제공한 경우 당해 조사분석자료를 일반인에게 공표할 때에는 이를 제3자에게 먼저 제공하였다는 사실과 최초의 제공시점을 함께 공표하여야 한다.
한국투자증권은 지난 4월 팝펀딩 펀드 관련 불완전판매로 금융감독원으로부터 경징계인 기관주의와 과태료 29억2000만원의 제재를 받았다.
지난 2월에 금융당국으로부터 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제180조 제1항의 공매도 제한 규정을 위반했다는 이유로 과태료 10억원을 부과받은 사실이 지난 7월 뒤늦게 알려지기도 했다.
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