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소액임차인 | 최우선변제금 기준및 금액

소액임차인 은 주택임대차 보호법상 법에서 정한 금액보다 적은 금액의 보증금이 있는 주택을 임차한 임차인 입니다. 소액임차인은 사회적 최약자로서 법의 보호를 받기 어려운 실정인데요.

이번 포스팅에서는 주택임대차보호법상 소액임차인의 범위와 주택에 경매가 진행될때 받을수 있는 최우선 변제금 금액의 기준에 대해 알아보겠습니다.

소액임차인이 최우선 변제받기 위한 핵심요건

지역에 따라 지정된 보증금 이하의 소액 보증금일 것.

경매개시 결정 등기 전에 대항력을 갖추어야 함.

경매시 배당요구를 해야 함.

배당요구종기일 까지 계속해서 대항력 유지.(이사 못감 )

소액임차인 이란?

임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인.

대항력을 갖춘 최소 보증금 소액임차인은 일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 됨.

최우선변제권

주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.

주택임대차 보호법 최우선변제권

요건 : 대항력(주택의 인도 + 주민등록 전입신고)

우선변제권과는 달리 확정일자가 없어도 최우선변제권은 받을수 있음.

주택임대차 보호법상 임차주택의 경매 또는 공매시에 소액임차인의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해서 변제받을 권리.

최우선변제권의 성립 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금중 일정액을 가장 먼저 변제 받음(선순위 채권자보다 가장 먼저 배당 받음).

최우선 변제를 받기위해서는 경매개시 결정등기까지 대항력을 갖추고 있으면서 배당요구 종기일 전까지 배당신청해야 됨.

소액임차인 최우선변제보증금 범위

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누 구나 내 집 마련의 꿈을 가지고 있습니다. 집, 주거생활의 안정은 생존권과 직결된 문제이기 때문에 노른자땅에 위치한 고가의 부동산이 아니더라도 나만의 주거공간, 보금자리 마련에 대한 갈망은 어찌보면 당연한 것일 수밖에 없습니다.

주거생활의 안정은 반드시 부동산을 소유하는 형태로만 달성되는 것은 아닙니다. 아파트, 주택 등의 집을 직접 소유하고 마련하기까지는 상당한 재정을 필요로하고 개별 사정에 따라 부동산의 취득을 필요로 하지 않는 경우 등에 있어서는 전세, 월세, 반전세 등 임대차계약의 형태를 빌릴 수도 있습니다. 그러한 임대차계약체결에 앞서 늘 걱정되는 것이 있는데요. '집주인, 즉 임대인의 재산상태가 안좋아져서 계약기간 중 집이 경매에 부쳐지는 것은 아닐까?' 또는 이미 상당한 대출을 끼고 있는 부동산에 입주하며 '계약기간 만료 후 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 것은 아닐까?' 등의 염려는 어찌보면 모든 임차인의 공통 걱정거리와도 같습니다.

이에 우리 법제는 국민 주거생활의 안정을 위해 임차인에 대한 다방면의 보호조치를 마련하고 있습니다. 특히 일정금액 미만의 보증금으로 체결되는 주택임대차보호법상 임차인을 다른 담보물권자보다도 우선하여 보증금을 회수할 수 있도록 정하고 있는데요. 이러한 소액임차인의 우선변제권을 가리켜 최우선변제권, 최우선 보증금 회수권 이라고 부르기도 합니다.

소액임차인의 최우선변제권은 당해 목적 부동산에 대한 경매 신청등기 전, 즉 경매개시결정의 기입등기 전 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 경우에 한하여 당해 경매절차에서 최선수위, 1순위로 다른 담보물권자에 우선해 일정액의 보증금을 회수할 수 있도록 인정되는 권리입니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

[고준석의 실전투자]최우선 변제 소액보증금, 전액 못받을수도

고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼 5년 차 A 씨 부부는 전셋집으로 부동산 중개업소에서 다가구주택을 소개받았다. 보증금 최소 보증금 5000만 원에 월세 100만 원으로 다가구주택에는 19가구가 거주하고 있었다. 등기부등본을 떼어보니 이미 은행에 1순위 근저당권(5억4000만 원)이 설정된 상태였다.

가구당 보증금은 5000만 원, 보증금 총액은 9억5000만 원이었다. A 씨는 이 다가구주택이 만약 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정됐다. 집주인은 다가구주택 시세가 18억 원이 넘고, 설령 경매에 들어가도 소액보증금이어서 1순위 근저당권보다 앞서 최우선 변제를 받을 수 있다고 설명했다.

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KB국민은행에 따르면 문재인 정부 출범 이전인 2017년 4월 서울 지역 아파트 평균 전셋값은 4억2400만 원이었다. 임대차 3법이 시행되기 전인 2020년 6월 평균 전세가는 4억9100만 원으로 38개월 동안 최소 보증금 6700만 원 상승에 그쳤다. 하지만 임대차법 시행 이후 2022년 4월 6억7500만 원으로 22개월 동안 평균 1억8400만 원 올랐다. 시장에서는 전월셋값 급등의 주요 원인을 임대차 3법으로 보고 있다. 치솟는 전셋값에 상대적으로 관심이 많이 쏠려서인지 정작 보증금을 되돌려 받기 위한 안전장치가 갖춰지지 않아 세입자가 손해 보는 경우가 발생하고 있다.

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세입자 보증금이 최소 보증금 일정 금액 이하이고, 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마치면 소액임차인의 자격이 주어진다. 임차주택이 경매에 넘어가면 소액임차인에게는 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조). 현재 서울 지역은 보증금 1억5000만 원 이하일 경우 소액임차인이 된다. 이때 5000만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 소액보증금 기준 금액은 지난해 5월 11일부터 인상됐다. 기준일은 1순위 근저당권 설정일이다. 수도권의 경우 보증금이 1억3000만 원 미만일 때 4300만 원까지 최우선 변제를 받게 된다(같은 법 시행령 제10조, 제11조).

그러나 소액임차인의 최우선 변제액은 매각 금액의 2분의 1을 넘지 못한다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻이다(같은 법 제8조). 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례해서 안분배당을 받는다. 소액임차인 간 배당순위는 대항력 취득시기(전입 일자)와 관계없이 무조건 같은 순위다.

신한옥션SA에 따르면 4월 말 서울 지역 다가구주택 평균 매각가율은 84.68%였다. 이 매각가율을 감안할 때 A 씨 부부가 살펴본 최소 보증금 다가구주택이 경매에 들어갈 경우 15억 원 수준에 매각될 것으로 보인다. 이 경우 A 최소 보증금 씨의 보증금은 위태로워진다. 소액보증금은 매각금액의 절반인 7억5000만 원 범위 내에서 소액보증금이 배당되기 때문이다. 이때 19가구가 똑같이 보증금을 3947만 원씩만 배당받게 된다. 나머지 1053만 원의 보증금은 돌려받을 수 없다는 뜻이다.

그러므로 세입자가 보증금을 안전하게 되돌려 받으려면 소액임차인의 지위를 지닌 것만으론 불충분하다. 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마치는 등 대항력을 갖춰야 한다. 이 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기며(같은 법 제3조), 보증금을 전부 배당받지 못할 때도 매수인에 대항해 보증금을 돌려받을 수 있다.

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