SISUN LAW LLC | 법무법인 시선

마지막 업데이트: 2022년 4월 19일 | 0개 댓글
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산업/토지/주택

경상북도 부동산중개보수 안내 부동산중개업의 공정한 거래질서를 확립하고, 부동산중개업소의 위법, 부당한 행위로 인한 도민의 불편 및 재산상의 피해를 방지하기 위하여 부동산중개보수 법령 및 조례내용 설명과 부동산 중개업분야 소비자보호센터를 안내합니다.

『공인중개사법』제32조, 『공인중개사법 시행규칙』제20조 및 『경상북도 주택의 중개보수 등에 관한 조례』 제2조

주택의 중개보수

주택의 중개보수를 거래내용, 거래금액, 상한요율, 한도액 순으로 구분한 표입니다.
거래내용 거래금액 상한요율 한도액
매매·교환 5천만원 미만 1천분의 6 25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만 1천분의 5 80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만 1천분의 4
9억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 5
12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 6
15억원 이상 1천분의 7
임대차 등 5천만원 미만 1천분의 5 20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만 1천분의 4 30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 3
6억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 4
12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 5
15억원 이상 1천분의 6

참조 요율상한 범위 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사와 약정

오피스텔 및 주택외 중개보수

오피스텔 및 주택 외 중개보수를 구분, 오피스텔(매매·교환,임대차등), 주택외(매매·교환 및 임대차 등)로 구성된 표입니다.
구분 오피스텔 주택외
매매·교환 임대차등 매매·교환 및 임대차 등
요율상한 1천분의 5 1천분의 4 1천분의 9

참조 오피스텔의 경우 전용면적 85㎡이하의 전용입식부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우에 한 하며, 주택외는 업무시설, 상가, 농지, 임야 등의 부동산을 의미 함

임대차중 보증금외에 차임이 있는 경우 거래금액 계산

  • 보증금+(월 단위의 차임액x100) 으로 산출된 금액을 기준으로 한다.
  • 다만, 산출된 금액이 5천만원 미만 인 경우는 보증금+(월 단위의 차임액x70) 으로 산정한다.

중개보수(주택·오피스텔·주택외)

해당 요율상한 범위내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사간 상호약정(협의)에 의하되 한도액을 초과할 수 없으며, 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있음

법률 칼럼 / 동종 자산 교환 (1031 Exchange)

2006년 미국 TV에 재미있는 일화가 소개된 적이 있다. 빨간 페이퍼 클립으로 무엇을 할 수 있을까 궁리하던 한 젊은 청년이 그 클립을 다른 물건과 바꾸는 물물교환을 생각해냈다는 이야기다. 매번 교환할 때마다 더 크고 좋은 것으로 바꾼다면 결국에는 제법 가치있는 SISUN LAW LLC | 법무법인 시선 물건을 소유할 수 있을 것이란 창의적인 계산이 시청자의 관심을 끌었다. 그 청년은 처음 클립을 볼펜과 바꿨고, 그 이후, 캠핑용 버너, 눈썰매, 영화 출연권 등을 거쳐서 열네 번째 교환 때에는 2층짜리 농장 집을 SISUN LAW LLC | 법무법인 시선 소유하게 되었다고 한다. 믿기 힘든 일화지만, 이 청년이 고수했던 물물교환의 기본 원리는 사실 오랫동안 다양한 분야에 널리 적용되어 왔다.

상업용 부동산 매매에도 이러한 물물교환의 개념이 활발하게 쓰인다. 대표적으로 동종자산교환 혹은 1031 교환이라는 제도가 있다. 이 동종자산교환이 큰 인기를 끌어온 이유는 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입한다면, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 있기 때문이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 잘 명심해야한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산 간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 구매자가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한 사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사 (LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 통상적으로 동종자산교환의 경우, 중개인 (Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야 한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.

교환 중개인

부동산 교환 중개보수 (중개수수료)

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"저희 사무실에서 홍길동이 소유하고 있는 사무실 옆 작은 주택과 이몽룡이 소유하고 있는 시골땅을 교환하는 계약을 중개했습니다. 주택은 3억원으로 그리고 시골땅은 2억8천만원으로 가액을 산정하였지만 서로에게 꼭 필요한 부동산이라 차액 2천만원은 지급하지 않는 것으로 결정하였습니다. 이와 같은 부동산 교환거래의 경우 우리 사무실에서는 홍길동과 이몽룡 각각에게 부동산 중개보수를 얼마나 받아야 하는지요?"

가끔 한번씩 연락주시는 부동산 소장님께서 이번에 주택과 토지의 부동산 교환계약을 중개하셨는데 그 중개보수(중개수수료)를 얼마나 받아야 하는지 궁금하신 모양입니다.

각 부동산에 대한 중개보수를 계산해보면 다음과 같습니다.

① 주택 중개보수 = 3억원 × 0.4% = 120만원

② 토지 중개보수 = 2억8천만원 × 0.9% = 252만원

주택만으로 중개보수를 계산하면 120만원을 홍길동과 이몽룡에게 받아야 하고, 토지만으로 중개보수를 계산하면 252만원을 홍길동과 이몽룡에게 받아야 합니다.

그리고 홍길동은 주택을 처분하고 토지를 취득한 것이고, 이몽룡은 토지를 처분하고 주택을 취득한 것이기에 홍길동과 이몽룡에게 각각 주택 중개보수 + 토지 중개보수의 합인 372만원을 받아야할 수도 있습니다.

상담을 의뢰하신 소장님의 입장에서는 홍길동에게 372만원, 이몽룡에게 372만원을 받아 총 744만원을 중개보수로 받는 것이 제일 좋을 것입니다.

하지만 홍길동과 이몽룡의 입장에서는 주택에 대한 중개보수인 120만원씩 도합 240만원만 부동산에 지급하는 것이 제일 유리할 것입니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 SISUN LAW LLC | 법무법인 시선 및 실비의 한도 등)

제5항의 2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.

공인중개사법 시행규칙 제20조의 5항에 의하면 교환대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 기준으로 중개보수를 산정 하기에 홍길동과 이몽룡의 부동산 교환계약에서는 거래가액이 큰 주택을 기준으로 중개보수를 산정하여야 하며 이 경우 SISUN LAW LLC | 법무법인 시선 중개보수는 3억원 × 0.4% = 120만원입니다.

따라서 상담을 의뢰하신 중개사님은 홍길동과 이몽룡에게 각자 120만원 이내에서 중개보수를 청구하면 됩니다.

이와 유사한 사례로 매매와 전세계약이 동시에 이루어지는 경우 가 있습니다.

홍길동 소유의 주택을 이몽룡이 샀는데 홍길동이 이 주택에 그대로 전세로 살게되는 경우의 중개보수는 어떻게 산정할까요?

공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)

제5항의 3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다 .

홍길동과 이몽룡의 경우처럼 동일 당사자간에 매매와 전세 거래가 동시에 이루어진 때에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 매매시의 중개보수만을 지급하면 되고, 전세계약에 대한 중개보수는 지급하지 않아도 됩니다.

교환 중개인

중개보수는 거래금액의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정함 (공인중개사법 시행규칙 제20조제1항)

오피스텔(아래 조건 모두 충족시 적용 / 2015.1.6.계약 체결분부터 적용)

오피스텔 거래내용별 상한요율, 중개수수료 요율 결정, 비고 정보 제공
거래내용 상한요율 중개수수료 요율 결정 비고
매매·교환 거래금액의 1천분의 5 중개보수 한도 = 거래금액 × 상한요율 주택과 같음
임대차 등 거래금액의 1천분의 4 중개보수 한도 = 거래금액 × 상한요율
  • 조건
    1. 건축물대장상 용도가 오피스텔일 것
    2. 전용면적 85제곱미터 이하
    3. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것

주택 이외(토지, 상가, 고시원 등)

주택 이외(토지, 상가, 고시원 등 )매매ㆍ교환 임대차 등 거래시 중개 보수료 정보 제공
거래내용 상한요율 중개수수료 요율 결정 비고
매매ㆍ교환,임대차 등 거래금액의 1천분의 ( ) 이내 상한요율 1천분의 9 이내에서 중개 업자가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정함. 주택과 같음

강조 중개보수 한도 = 거래금액×상한요율
위의 계산금액이 한도액을 초과한 경우 한도액 이내

강조 개업공인중개사는 주택 9억이상(매매·교환), 6억이상(임대차)과 주택 이외의 중개대상물인 경우
상한요율의 범위 안에서 실제 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 의무적으로 위 표에 명시

[법률칼럼] “유한책임회사와 동종 자산 교환”

1977년 이후 오랫동안 유한책임회사(Limited Liability Company)라는 형태의 법인체 설립이 부동산 투자 목적으로 큰 인기를 끌어왔다. 부동산의 종류와 투자 목적에 따라 상이하지만, 유한책임회사를 통해 부동산을 소유하는 것이 개인 명의 소유에 비해 어떠한 장점이 있을까.

첫째, 유한책임회사의 가장 큰 장점은 개인자산 보호에 있다. 유한책임이라는 말 자체에 내포되어 있듯, 부동산을 유한책임회사의 형태로 소유하면 무한한 개인 책임에서 벗어날 수 있다. 예를들어, 소유하고 있는 건물의 세입자가 큰 상해를 입거나 물질적 피해를 입었다고 가정하자. 그 건물이 개인 소유라면, 건물주는 본인 개인 재산을 사용하여 피해보상액수를 지불해야한다. 하지만 그 건물이 유한책임회사 소유라면, 피해보상액수가 아무리 크더라도 유한책임회사 자산을 초과하는 액수에 대해서는 개인이 책임질 필요가 없다.

둘째, 유한책임회사는 일반 법인회사와 달리 이중과세가 없다. 일반 법인회사는 부동산을 통해 얻은 소득에 회사 차원에서 세금을 먼저 내고 회사 주주로서 거둬들이는 개인소득에 또한번 세금을 내도록 되어있지만, 유한책임회사는 그 회사 소득이 모두 개인 소득으로 간주되어 이중 과세를 면할 수 있다.

셋째, 부동산 소유권 이전이 자유롭다. 부동산이 개인 소유로 되어있으면 명의 변경 시 반드시 양도증서를 등기해야하는 번거로움이 있다. 하지만, 유한책임회사 소유로 되어있는 부동산의 경우, 간단한 회사 지분 변경만으로도 부동산 소유권 이전이 가능하다.

참고로, 유한책임회사 소유의 상업용 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세를 피해갈 수 있는 방법도 있다. 대표적으로 동종자산교환(1031 Exchange)라는 제도가 있다. 상업용 부동산을 매각하여 얻은 소득으로 같은 종류의 부동산을 일정 기간 내에 구입했을 때, 매각시 발생했던 양도소득에 대한 세금을 연장해주는 세법 규정이 바로 동종자산교환의 핵심이다. 이 규정을 잘 이용하면 부동산 투자로 인해 발생하는 소득세를 합법적으로 피할 수 있다. 동종자산교환을 하기 위해서는 다음과 같은 조건을 준수해야 한다.

첫째, 매각하는 부동산과 새로 매입하는 부동산이 ‘같은 종류’여야 한다. 이때 ‘같은 종류’의 정의는 매우 포괄적이라고 보면 된다. 미국 내에 위치한 투자용 부동산들간의 교환 거래라면 이 조건을 쉽게 만족시킬 수 있다. 단, 해외에 위치한 부동산은 자격이 되지 않는다.

둘째, 부동산을 매매 교환할 때 셀러와 바이어가 동일인이어야 한다. 즉, 부동산을 매각한 사람 본인이 반드시 다음 부동산을 구입해야한다. 한사람이 지분 100%를 모두 소유하고 있는 유한책임회사(LLC)의 경우, 그 유한책임회사는 지분소유자와 동일인으로 취급될 수 있다. 동종자산교환의 경우, 중개인(Intermediary)이 선정되어 이 중개인이 계약 당사자가 되어 부동산 거래를 진행한다.

셋째, 동종자산교환에서 가장 명심해야 할 사항은 바로 시간이다. 부동산을 매각하고나서 45일 이내에 반드시 새로 구입할 부동산 리스트를 중개인에게 제출해야한다. 기본적으로, 리스트에는 부동산을 총 3개까지 기재할 수 있다. 다만, 리스트에 기재된 모든 부동산들의 총 가치가 매각했던 부동산 가격의 200%가 넘지않는 한도 내에서는 3개 이상의 부동산도 기재할 수 있다.

마지막으로, 부동산을 매각하고나서 180일 이내에 리스트에 기재되었던 새로운 부동산들 중 하나 또는 그 이상을 구입해야한다. 이때 주의할 사항은, 새로 매입하는 부동산의 가격이 매각하는 기존 부동산의 가격보다 낮아서 추가로 현금이나 다른 종류의 자산을 셀러로부터 받았을 경우, 그 액수에 대해서는 소득세가 부과된다. 하지만, 부동산 거래 전에 셀러가 그 시가 차액만큼 해당 부동산을 실제로 수리하거나 개량한 후 가치가 향상된 부동산을 교환한다면 추가 소득세를 피할 수 있다.


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