1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변

마지막 업데이트: 2022년 4월 18일 | 0개 댓글
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집을 팔기 전에 세금이 얼마가 나올지 미리 계산해보고 싶다면 어떻게 해야 할까. 가장 손쉬운 방법은 국세청 홈택스의 모의계산 서비스를 이용하는 것이다. 양도소득세 계산은 로그인을 하지 않고도 가능하기 때문에 간편하게 확인할 수 있다. 주택을 취득한 날짜와 양도할 날짜, 취득가액과 양도가액 등을 입력한 다음 주택 수와 보유·거주기간 등을 체크하면 계산이 이뤄진다. 실제로 각각의 조건을 설정해보면 복잡한 양도세 계산도 척척 해낼 수 있다. 9억원 이하 1주택자 집을 팔 때 양도세를 낸다는 것은 취득할 때보다 가격이 올라서 이익을 남겼다는 의미다. 전문용어로 ‘양도차익이 있다’는 뜻인데, 만약 취득 당시의 가격이 그대로 유지됐거나 오히려 떨어졌다면 양도차익이 전혀 없기 때문에 세금도 발생하지 않는다. 집을 한 채만 갖고 있어도 웬만하면 양도세를 내지 않는다. 가족이 한 집에서 생활하는 ‘1세대1주택자’는 몇 가지 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대1주택자가 파는 집 한 채의 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 아무리 많이 올랐어도 양도세를 내지 않는다. 20년 전 1억원에 취득했던 집을 당장 9억원에 판다고 해도 양도세가 없다. 다만, 2년 이상 보유해야 하고 서울과 인천 등 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 실제로 거주하지 않으면서 단기간에 팔아서 이익을 남긴 경우에는 양도세를 내야 하는 것이다. 양도소득세 모의계산 화면(출처: 국세청 홈택스) 9억원 넘는 1주택자 집이 한 채라도 가격이 비싼 경우에는 양도세를 좀 내야한다. 팔 때의 양도가액이 고가주택 기준인 9억원을 넘으면 과세 대상이 된다. 예를 들어 5년 전 8억원에 취득했던 아파트를 10억원에 팔면 양도세는 얼마일까. 양도가액에서 취득가액을 빼면 2억원의 차익이 생기지만, 1주택자인 경우 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도세를 따로 계산하게 된다. 양도가액 10억원 중 고가주택 기준 9억원을 넘은 1억원 만큼의 비율, 즉 10%를 반영하면 양도차익은 2000만원으로 산출된다. 양도차익 = (양도가액 – 취득가액) × (양도가액 – 9억원) ÷ 양도가액 여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 800만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 950만원으로 떨어진다. 과세표준 950만원에 소득세 최저세율 6%(과세표준 1200만원 이하)를 적용하면 실제 납부할 양도세는 57만원이다. 2021년 1월부터 장기보유특별공제율이 절반으로 줄어들고, 거주기간에 따라 추가로 공제받을 수 있다는 점도 유의해야 한다. 5년 보유에 대한 장기보유특별공제율은 2020년 40%에서 2021년 20%로 낮아지며, 5년 거주했다면 추가로 20%를 공제받을 수 있다. 5년간 보유한 집주인이 거주하지 않은 집을 팔면 공제율 20%를 적용하고, 5년간 거주한 집을 팔면 40%를 공제받는 셈이다. 서울의 다주택자 서울 등 조정대상지역에서 다주택을 보유한 집주인이 집을 팔면 무거운 양도세가 매겨진다. 양도세를 줄여줄 장기보유특별공제도 없고, 세율은 오히려 10~20%포인트씩 추가로 붙는다. 앞서 계산해봤던 1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변 10억원짜리 아파트를 2주택자가 판다면 양도세는 얼마일까. 취득가액 8억원에 양도가액 10억원으로 양도차익은 2억원이며, 양도소득기본공제 250만원을 빼고 난 과세표준은 1억9750만원이 된다. 원래 과세표준 3억원 이하 구간의 양도세 기본세율은 38%를 적용하지만, 2주택자는 10%포인트를 추가한 48%를 중과해서 총 7540만원의 양도세를 내야 한다. 3주택자인 경우에는 기본세율에서 20%포인트를 중과한 58%의 세율을 적용한다. 과세표준은 1억9750만원으로 똑같지만 58% 세율을 적용한 양도세는 9515만원으로 산출된다. 2021년 6월부터는 조정대상지역의 중과세율이 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트로 오르기 때문에 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.

양도세 계산 예시 | [1편] 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변

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오늘은 많은 분들이 어려워하시는 개념 중에 하나인 양도소득세에 대해서 알아 볼 거 에요. 우리 집을 팔면 얼마를 세금으로 내야하는지 양도소득세 계산하는 방법을 알려드리겠습니다. 복잡해서 포기하셨던 분들도 생각보다 어렵지 않으니! 저랑 같이 천천히 알아봐요~~~
세금계산이 어렵다고 자꾸 미루시면 안돼요~~ 나의 소중한 자산들과, 열심히 투자한 돈 아껴야죠! 차근차근 공부해두셔서 모두 좋은투자 하시기 바랍니다. 여러분 모두 행복해지셨으면 좋겠어요. 가시기 전에 구독과 좋아요 부탁드려요~~
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Date Published: 6/23/2022

부동산 양도소득세 계산 방법 및 계산 예시 – 네이버 블로그

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[1편] 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요

[1편] 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요

주제에 대한 기사 평가 양도세 계산 예시

  • Author: 김알TV Korea
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  • Date Published: 2021. 1. 13.
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복잡한 양도세 직접 계산하는 방법

집을 팔기 전에 세금이 얼마가 나올지 미리 계산해보고 싶다면 어떻게 해야 할까.

가장 손쉬운 방법은 국세청 홈택스의 모의계산 서비스를 이용하는 것이다. 양도소득세 계산은 로그인을 하지 않고도 가능하기 때문에 간편하게 확인할 수 있다.

주택을 취득한 날짜와 양도할 날짜, 취득가액과 양도가액 등을 입력한 다음 주택 수와 보유·거주기간 등을 체크하면 계산이 이뤄진다.

실제로 각각의 조건을 설정해보면 복잡한 양도세 계산도 척척 해낼 수 있다.

9억원 이하 1주택자

집을 팔 때 양도세를 낸다는 것은 취득할 때보다 가격이 올라서 이익을 남겼다는 의미다.

전문용어로 ‘양도차익이 있다’는 뜻인데, 만약 취득 당시의 가격이 그대로 유지됐거나 오히려 떨어졌다면 양도차익이 전혀 없기 때문에 세금도 발생하지 않는다.

집을 한 채만 갖고 있어도 웬만하면 양도세를 내지 않는다. 가족이 한 집에서 생활하는 ‘1세대1주택자’는 몇 가지 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1세대1주택자가 파는 집 한 채의 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 아무리 많이 올랐어도 양도세를 내지 않는다. 20년 전 1억원에 취득했던 집을 당장 9억원에 판다고 해도 양도세가 없다.

다만, 2년 이상 보유해야 하고 서울과 인천 등 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 실제로 거주하지 않으면서 단기간에 팔아서 이익을 남긴 경우에는 양도세를 내야 하는 것이다.

양도소득세 모의계산 화면(출처: 국세청 홈택스)

9억원 넘는 1주택자

집이 한 1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변 채라도 가격이 비싼 경우에는 양도세를 좀 내야한다. 팔 때의 양도가액이 고가주택 기준인 9억원을 넘으면 과세 대상이 된다.

예를 들어 5년 전 8억원에 취득했던 아파트를 10억원에 팔면 양도세는 얼마일까. 양도가액에서 취득가액을 빼면 2억원의 차익이 생기지만, 1주택자인 경우 9억원이 넘는 부분에 대해서만 양도세를 따로 계산하게 된다.

양도가액 10억원 중 고가주택 기준 9억원을 넘은 1억원 만큼의 비율, 즉 10%를 반영하면 양도차익은 2000만원으로 산출된다.

양도차익 = (양도가액 – 취득가액) × (양도가액 – 9억원) ÷ 양도가액

여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해서 800만원을 공제하고, 양도소득기본공제 250만원까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 950만원으로 떨어진다. 과세표준 950만원에 소득세 최저세율 6%(과세표준 1200만원 이하)를 적용하면 실제 납부할 양도세는 57만원이다.

2021년 1월부터 장기보유특별공제율이 절반으로 줄어들고, 거주기간에 따라 추가로 공제받을 수 있다는 점도 1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변 1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변 유의해야 한다.

5년 보유에 대한 장기보유특별공제율은 2020년 40%에서 2021년 20%로 낮아지며, 5년 거주했다면 추가로 20%를 공제받을 수 있다. 5년간 보유한 집주인이 거주하지 않은 집을 팔면 공제율 20%를 적용하고, 5년간 거주한 집을 팔면 40%를 공제받는 셈이다.

서울의 다주택자

서울 등 조정대상지역에서 다주택을 보유한 집주인이 집을 팔면 무거운 양도세가 매겨진다. 양도세를 줄여줄 장기보유특별공제도 없고, 세율은 오히려 10~20%포인트씩 추가로 붙는다.

앞서 계산해봤던 10억원짜리 아파트를 2주택자가 판다면 양도세는 얼마일까.

취득가액 8억원에 양도가액 10억원으로 양도차익은 2억원이며, 양도소득기본공제 250만원을 빼고 난 과세표준은 1억9750만원이 된다.

원래 과세표준 3억원 이하 구간의 양도세 기본세율은 38%를 적용하지만, 2주택자는 10%포인트를 추가한 48%를 중과해서 총 7540만원의 양도세를 내야 한다.

3주택자인 경우에는 기본세율에서 20%포인트를 중과한 58%의 세율을 적용한다. 과세표준은 1억9750만원으로 똑같지만 58% 세율을 적용한 양도세는 9515만원으로 산출된다.

2021년 6월부터는 조정대상지역의 중과세율이 2주택자 20%포인트, 3주택자 30%포인트로 오르기 때문에 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.

양도소득세 계산 어떻게 하나? [2]

양도차익 계산시 베란다 확장 공사비, 소유권 관련 소송비용 등 경비 공제

양도소득세 기본 누진세율, 단일세율, 할증세율 등 복잡한 구조

장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유해야 가능

미등기, 입주권, 조정대상 지역의 다주택자 등 장특공제 적용 제외

조봉현 세무사의 알기쉬운 세금 이야기 ㉕

양도소득세, 어떻게 계산하나? [2]

부동산을 팔게 되면 양도소득세는 어떻게 계산하는가?

국세에 속하는 세금은 계산 절차가 복잡하고 여러 가지 증빙 서류를 필요로 하는 경우가 많다. 그래서 막상 세금신고를 할 때는 세무사 등 전문가에게 의뢰를 하게 된다. 세무대리인은 납세자의 설명과 납세자가 제공하는 여러 가지 증빙서류를 근거로 세금을 계산한다. 그러한 증빙서류를 제때에 확보해 두지 못하면 나중에 세금을 신고할 때 낭패를 보는 수가 있다.

따라서 세무 전문가가 아니더라도 세금이 계산되는 원리를 알아야 평소에 관련되는 증빙서류를 미리미리 확보해 둘 수가 있다. 그리고 부동산을 매매할 때도 세금을 줄이는 방법으로 그 시기를 조절할 수 있다.

오늘은 지난 12월 1일자 본지의 “양도소득세, 어떻게 계산하나[1]”을 보충하는 내용을 다루어 본다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액을 “양도차익”이라고 했다. 그리고 그 양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 거기에서 양도소득 기본공제(연 1회에 한하여 250만원)를 하면 과세표준이 된다.(맨 하단의 양도소득세 계산구조도 참조)

과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 되는데, 세율은 최저 6%에서 최고 75%까지 매우 다양하다.(아래 세율표 참조)

필요경비로 인정할 만한 것으로 어떤 것이 있을까?

취득세·등록세

법무사 수수료 등 등기비용, 중개수수료

샷시의 설치, 발코니 확장공사 비용

상하수도 배관공사, 난방시설 설치 및 교체비

소유권확보를 위한 소송비용 및 화해비용

장기할부조건 연부이자

경매취득시 유치권 변제금액

경략대금에 불포함된 대항력이 있는 전세보증금

토지개량을 위한 장애물 철거비용, 불법건축물 철거비용

매입 채권 매각차손금액

세무대행 수수료(양도소득세 신고서 작성 등)

그러나 필요경비에 해당되지 않는 경우도 있다. 필요경비에 해당되는 것은 주로 당해 부동산의 가치를 증대시키거나 의무이행 및 당연한 권리행사와 관련되는 것이 많다. 반면에 그 반대의 경우는 필요경비로 인정하지 않는다. 예를 들면 대항력 있는 전세보증금을 반환하는 경우는 필요경비가 되지만, 대항력 없는 보증금 반환액은 공제하지 않는다 아니다. 취득세의 납부지연 등 의무해태와 관련한 가산세나 연체료가 비용으로 인정받지 못하는 경우도 같은 원리다. 필요경비로 인정하지 않는 사례는 다음과 같다.

벽지·장판·도색 작업, 조명(샹들리에 등) 구입 비용

싱크대·주방기구 구입, 교체비용, 방수공사비

보일러 수리비, 외벽 옥상 도색작업비용

(창)문유리 변기 타일 정화조·상하수도관 등 교체

조경 수목·가구·비품 구입대

건물의 재해복구비용 및 임차인 퇴거 보상비용

금융기관 대출금 지급이자 및 감정비용 · 해지비용

경매 취득시 세입자 명도비용

장기할부조건 연체이자 또는 경매 낙찰금 지연에 따른 이자

아파트 중도금 선납 시 할인비용

취득세의 납부지연 가산세 · 연체료

토지의 하자를 이유로 지급한 비용

경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

다음은 장기보유특별공제에 관한 설명이다.

부동산 양도소득세를 계산하는 과정에서 양도소득금액 산정 시 보유기간이 3년 이상인 경우에 일정액을 공제하는 것이다. 이는 투기목적의 단기거래가 아닌 장기보유에 대하여 세부담을 덜어주기 위한 세제상의 장치이다.

보통 3년 이상 보유한 경우에 양도차익(양도금액에서 취득금액과 기타 필요경비을 공제한 금액) 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 총 30%까지 공제를 한다. 최고 30%를 모두 공제받으려면 15년 이상을 보유해야 한다.

그러나 1세대1주택이면서 고가주택(양도가액 9억원 이상) 사유로 인하여 양도소득세 과세대상이 되는 경우에는 공제율이 일반적인 경우보다는 훨씬 높다.

보유기간 3년 이상인 경우에 보유기간과 거주기간에 대하여 12%부터 1년당 각 4%씩 총 40%까지 공제가 되는데, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상인 경우 80%까지 공제를 한다.

3년 이상 보유를 하였더라도 다음의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

미등기전매, 조합원입주권, 국외자산, 조정대상지역 내의 다주택자인 경우, 고가의 1세대1주택에 대한 거주요건 2년 이상 미충족시 등이다.

양도차익에서 장기보유특별공제를 하면 양도소득이 되고, 여기에 양도소득 기본공제 250만원(연 1회에 한함)을 빼면 과세표준이 된다. 그리고 과세표준에서 세율을 적용하면 산출세액이 된다.

부동산 양도에 대한 양도소득세 세율구조는 매우 복잡하다. 보유기간이 2년 이상인 토지나 건물에 대해서는 일반적으로 누진방식(6%~45%)에 의한 기본세율을 적용한다. 그러나 2년 미만의 단기 보유인 경우에는 40%에서 70%가지 매우 높은 율의 단일 세율을 적용한다. 그러나 조정대상 지역의 다주택자에게는 주택이냐 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에다 10%~30%P.를 가산하여 무거운 세금을 과세한다.

보유기간별, 주택수 등에 대한 세율표는 다음과 같다.

양도소득세 세율 적용시 누진세율 42%와 단일세율 40% 중 어느 쪽이 더 무거울까?

누진세율은 과세표준에 대하여 세율을 곱하는 것으로 끝나지 않고, 세율을 곱한 금액에 세율간 과도한 단차를 줄이기 위해 누진공제액이라는 것을 뺀다. 42% 세율을 적용하는 구간은 과세표준이 5억원 초과 10억원까지인데, 과세표준 5억 1원일 때 산출세액은 174,600,000원으로 실효세율이 34.9%에 해당한다. 과세표준이 10억원일 때는 실효세율이 38.4%이다. 그러나 단일 세율로 40%라면 40%가 바로 산출세액이다. 따라서 단일세율 40%가 누진세율 42%보다 무겁다.

* 이 글은 작성일 현재의 세법을 1편 양도소득세 계산 어렵다구요? 쉽게 알려드려요 상위 187개 답변 근거로 알기 쉽게 설명한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다. 세법은 변수도 많고 자주 개정되므로 실제 적용시에는 반드시 세무사 등 전문가의 도움을 받기를 권장합니다(필자 주)

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부동산 양도소득세 계산 방법 및 계산 예시

많은 분들이 양도금액만 가지고 양도세가 얼마나 나올지 물어보는 분들이 많습니다.

양도소득세는 자산을 양도할 때 발생하는 소득(취득가격과 양도가격의 차이)에 대해 과세하는 세금이며, 양도차익이 없다면 양도소득세도 없다는 사실도 알고 있어야 합니다.

만약 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 1년간 양도소득을 합하여 과세하도록 하고 있고, 과거에는 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나 현재는 실제거래가격 실가로 과세하도록 하고 있습니다.

그리고 부동산을 공동소유 하더라도 개인별 양도소득을 계산하여 과세하도록 하고 있습니다.

부동산 양도세(양도소득세) 계산방법(예시)

정부가 하루가 멀다하고 부동산과 관련된 정책들을 내놓고 있습니다. 그러면서 수많은 국민들의 머리속은 복잡해지기만 하죠. 사실 진짜 부자들은 너무 돈이 많아서 이러나저러나 신경안쓰는 사람도 있겠지만 어중간한 사람들은 이런저런 경우의 수를 다 계산해면서 머리가 아프죠.

특히나 부동산을 매매하다보면 양도세에 대한 내용이 빠지지 않고 등장 을 하게됩니다. 매도를 하면서(다른사람에게 양도) 발생하게되는 세금에 대한 계산방법인데요. 부동산을 자산으로 소유한 분이라면 계산하는 방법은 상식적으로 알아두면 도움이 될것입니다.

양도세를 계산하는 방법이 정말 복잡한듯하지만 정해진 양식(수식)에 계산식만 대입하면되기 때문에 한번만 잘 이해를 해두신다면 큰 도움이 되실꺼라고 생각합니다. 저도 이참에 계산방법에 대해서 공부를 하고 이해를 하면서 절세를 위한 방법도 생각을 해봐야겠네요.

부동산 양도세 계산하는 방법에 대해서 알아보자.

부동산 양도세 계산방법(예시)

목 차

양도세 계산방법

양도세 = [ ( 양도차익 – 장기보유특별세 ) – 양도소득기본공제(250만원) ] x 양도소득세율 – ( 세액공제 + 감면세액 )

* 양도차익 = [ 매도가격 – 매입가격 – 부대비용(필요경비) ] x [ (매도가격 – 9억원) ÷ 매도가격 ]

** 부대비용 = 양도비, 매매사례비용, 감정가액 등

* 장기보유특별공제 = 양도차익 x 공제율

위의 계산방법에 따라서 하나씩 계산을 해보도록 하겠습니다. 예시와 함께 제가 적용을 시켜볼테니 참고해보시기 바랍니다.

부동산 양도세 계산을 진행하기 때문에 예시로 가정을 하고, 이를통해 계산방법을 알아보도록 하겠습니다.

가정 : 샀을때 가격 8억원이고, 팔았을때 가격 15억원 (보유기간 3년이상)

1. 양도차익

= 2년이상보유, [매도가격 – 매입가격 – 부대비용(필요경비)] x (매도가격 – 9억원) / 매도가격

= 2년미만보유, [매도가격 – 매입가격 – 부대비용(필요경비)]

일단 처음 계산해야할 것은 양도차익입니다. 쉽게 이야기하면 이런저런 비용을 제외하고 얼마만큼의 차익(소득)이 생겼느냐라는 것 입니다.

위 내용에 의하면 부동산을 처분함으로써 생긴 차익은 7억원(15억원-8억원)입니다. 그런데 여기에 이런저런 양도비, 매매사례비, 감정가액 등 서류를 처리함에 있어 발생한 부대비용 등은 제외가 됩니다.

예시이기 때문에 중계수수료 등을 포함해서 약 5,000만원이 들었다고 가정을 해보도록 하겠습니다. 그럼 실질적인 양도차익은 6.5억원입니다.

자! 여기서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익금액을 구하려면 기준이되는 9억원이상 초과해서 얻은 수익의 비중이 얼마나 되는지를 곱하면 됩니다 .

위 예시를 기준으로 15억-9억원=6억원이죠. 이는 6억원/15억원으로 전체의 40%입니다. 그렇다면 앞에서 구한 실질적인 양도차익 6.5억원의 40%가 과세대상 양도차익이 됩니다. (실절적인 과세대상 양도차익 = 2.6억원)

위 계산식만 보더라도 2년이상 보유를 안하면 어떤일이 벌어지는지 보이시죠? 과세대상금액이 폭탄을 맞습니다.

2. 장기보유특별세

장기보유 특별세는 오랫동안 보유한 기간을 고려해서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익에 일부를 감해주는 특별세입니다.

아래는 장기보유특별세 기준표인데요. 그냥 쉽게 이야기 해서 실질적인 양도차익 과세대상금액(과세표준액)이 2억원이 나왔다고, 3년을 보유했다고하면 2,400만원을 제외하고 과세대상금액을 1억 7,600만원으로 낮춰준다라는 것 이지요.

보유기간 1주택 2주택이상 3년이상~4년미만 24% 10% 4년이상~5년미만 32% 12% 5년이상~6년미만 40% 15% 6년이상~7년미만 48% 18% 7년이상~8년미만 56% 21% 8년이상~9년미만 64% 24% 9년이상~10년미만 72% 27% 10년이상 80% 30%

※ 3년이상을 보유하지 않고 3년미만(2년이하) 보유일 경우에 장기보유특별세 혜택은 받을 수가 없습니다.

추가로 공동명의라면 과세표준액(양도차익)이 1/2로 낮아지게됩니다 . 과세표준액이 반으로 줄어들게 되는 것이지요. 앞에서 2.6억원이라는 것이 인당으로 바뀌면서 1.3억원으로 반감됩니다.

어쨌거나 위에서 나온 과세대상금액 2.6억원에서 공동명의가 아니고 장기보유를 안했다고 가정을 하고 이후의 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

3. 양도소득세율

앞에서 계산한 과세표준액이 나왔다고 하면, 과세표준액을 각 구간에 해당하는 양도소득세율을 곱해서 최종 산출세액을 만들어내면 부동산 양도세 계산은 종료 되는 것이라고 보면 될 것 같습니다. 과세표준액에 따른 세율은 아래의 표를 참고하시기 바랍니다.

* 과세표준액 = ( 양도차익 – 장기보유특별세 ) – 양도소득기본공제(250만원)

과세표준액 세율 누진공제 가산세율 1,200만원이하 과세표준액 x 6% – 조정지역,

2주택 +10%

3주택이상 +20% 4,600만원이하 과세표준액 x 15% -108만원 8,800만원이하 과세표준액 x 24% -522만원 15,000만원이하 과세표준액 x 35% -1,490만원 30,000만원이하 과세표준액 x 38% -1,940만원 50,000만원이하 과세표준액 x 40% -2,540만원 50,000만원초과 과세표준액 x 42% -3,540만원

다시 예시로 돌아가서 과세표준액이 2.6억원입니다. (250만원은 대세에 큰 영향을 미치지 않기 때문에 빼고 계산해야하지만 그냥 2.6억원으로 하겠습니다.)

2.6억원이라는 과세표준액은 38%의 세율을 적용받게 되어져있습니다. 계산을 해보면 7,940만원(2.6억원 x 38%-1,940만원)이 최종 양도소득세라고 보시면 됩니다.

앞선 예시는 2년이상을 보유한 주식이라는 가정하에 적용이 되어졌습니다. 그런데 앞으로는 2년미만의 보유기간과 관련된 보유주택에 대해서도 세금이 늘어나게되니 잘 계산하셔서 양도세 폭탄을 맞는일이 없도록 하시기 바랍니다.

* ‘20.12.31일까지 1년이상일 경우에 위 세율(6%~42%)로 적용을 받았으나, ‘21.1.1일부터 2년이상보유한 대상에 대해 적용됩니다. 조금 기준이 바뀐 것이지요. → 1년미만은 50%(기존 40%), 2년미만은 40%(종전 기본세율 6%~42%)

3가지 예시별 부동산 양도소득세 계산내역

구분 금액 비고 매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2018.01.01 매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 (보유기간 2.7개월, 2년이상) 매매수익 7.0억원 매도가 – 매수가 양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외 과세대상양도차익 조정 2.6억원 양도차익 X [(매도가 15억원 – 9억원) / 매도가 15억원] 과세표준 2.575억원 250만원 양도소득기본공제 양도소득세율 7,845만원 3억원이하 38% 적용 – 1,940만원

구분 금액 비고 매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2017.07.01 매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 ( 보유기간 3년1개월, 3년이상 ) 매매수익 7.0억원 매도가 – 매수가 양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외 과세대상양도차익 조정 2.6억원 양도차익 X [(매도가 15억원 – 9억원) / 매도가 15억원] 장기보유특별공제 1.976억원 3년이상보유로 과세대상양도차익 X 24% 차감 공동명의 양도소득금액 조정 9,880만원 1/2 적용 과세표준 9,630억원 250만원 양도소득기본공제 양도소득세율 1,880만원 1.5억원이하 35% 적용 – 1,490만원

> 세금폭탄 >

구분 금액 비고 매수할 때 집 가격 8.0억원 취득일 : 2018.09.01 매도할 때 집 가격 15.0억원 양도일 : 2020.07.31 ( 보유기간 1년11개월, 2년이하 ) 매매수익 7.0억원 매도가 – 매수가 양도차익 6.5억원 양도비, 감정가액 등 부대비용 0.5억원 제외 과세표준 6.475억원 250만원 양도소득기본공제 양도소득세율 23,655만원

(약2.4억원) 5억원이상 42% 적용-3,540만원

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출처: https://jjisso.tistory.com/notice/692 [[찌쏘]’s 주식차트분석]

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