레버리지의 효과

마지막 업데이트: 2022년 3월 7일 | 0개 댓글
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따라서..

부동산 성공투자의 기본 지렛대 원리 (레버리지 효과) 2

부동산투자에서 레버리지(Leverage)효과의 뜻은 타인의 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 이익률을 높이는 것으로 은행대출 또는 제3금융권에서 차입을 하는것을 말한다. 특별히 금융계에서의 레버리지효과 (Leverage)란 뜻은 내가 가진 자금에서 추가로 자금을 빌려 수익성이 높은 곳에 투자함으로써 원래 가진 자금 이상의 투자 수익을 올리는것을 말한다.

작은 힘으로 큰힘을 낼수 있도록 도와주는 지렛대의 원리를 부동산 투자에 적용 및 활용하는 것이다. 차입금을 통해 자신이 가진 자본에 비해 보다 높은 이익을 올려 더 높은 효율을 추구하는것을 의미한다. 예를 들어 대출이나 차입을 해서 돈을 빌려 수익성이 높은곳에 투자하면 이자를 갚고도 투자 수익을 남겨 투자 수익률을 극대화 할수 있다. 특히 부동산상승국면 (매도자시장,부동산 개발붐)일 경우에는 상당한 많은 투자자들이 금융권의 대출을 레버리지의 효과 통하여 많은 부동산 투자를 하게 된다.

특별히 부동산 상승국면에서는 지렛대 원리를 활용하면 투자수익률을 극대화할수 있게 되고 부동산하락국면에는 부채를 최소화하여서 투자수익률을 낮추는것이 안정적인 부동산 운영의 포트폴리오의 기본이라고 할수있다.

수년전에 개발붐을 타고 쿠메오,데어리플렛,웨스트게이트, 홉슨빌,헤밀톤 지방도시와 인근개발도시들의 토지가격이 급상승해서 높은 투자 수익율을 올린사례를 살펴보면 적은 투자금액으로 높은 수익율을 달성한 예이다.
최근의 소액을 투자하여 성공한 투자 사례를 살펴보자. 두 명의 투자자가 30만불씩 공동투자 하고 30만불을 은행에서 빌려서 토지가 넓은 전원주택을 4년전에 90만불에 구입하였다. 이들은 지난달에 4년만에 270만불에 판매하여 단기간에 180만불의 양도차액을 남긴 부동산 성공투자자 이다.

물론 개발가치를 통한 부동산 개발 수익 및 미래 가치에 대하여 집중적인 마케팅 방법을 사용 하였다면 옥션에서 최소한 300만불이상 금액에도 낙찰 되었을 물건이라 조금은 아쉬움이 남는다.

이와 같은 투자 성공 사례를 레버리지의 효과 살펴보면서 투자자의 관점에서 살펴보면 향후에 투자하는 부동산부동산의 미래가치에 대한 (금융) 지렛대원리를 활용하여 현재가치보다 미래가치 더 높은 지역의 부동산 건물에 투자하는 안목이 더욱 필요한 시기가 되었다.

매도자(Vendors)의 입장에서는 단순한 한필지의 주택으로만 매매할 것이 아니라 풀섹션 약 600m2에서 800m2이상되는 주택의 경우에는 필지분할을 신청하여 리소스 컨센트(Resources Consent)만을 받은 레버리지의 효과 상태에서 건물을 짓지않고 허가도면만 포함하여 옥션을 진행할 경우에 단순한 주택으로 판매하는 가격보다 좀더 높은 가격에 판매할수 있는 기회를 창출할 수도 있다. 어떤 경우에는 매도자(Vendors)의 시간과 비용을 절약하기 위하여 인허가 도면을 받지않고 설계사가 작성하는 프로포우즈 플랜(Proposed Plan)으로 만으로도 바이어(Buyers)들의 관심을 많이 끌수 있는 좋은 기회가 될수 있다.

성공적인 투자 원리(지렛대 원리)를 통하여 원할한 자금조달과 부족한 부분은 2명이상이 공동투자를 통하여 조달할수있고, 최근에는 모기지 승인비율이 점차 낮아지고 있으므로 원할한 자금 조달 계획을 부동산 구입전에 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 안되는 상황이 발생되고 있다. 최근 정부에서는 과열된 부동산 시장을 억제하기위해서 금리를 높이고 은행대출 심사를 엄격하게 진행하여 대출을 축소해 가고 있는 실정이다. 이러한 상황에서 보다 높은 대출 금액을 승인받기위해서는 일정기간 은행에서 요구하는 수입을 증명하는 서류를 제출하기 위한 다양한 방법으로 미리 사전에 준비해서 승인을 받아 놓는 지혜가 필요하다.

최근의 대부분의 부동산 판매및 구입은 옥션이 대세이므로 옥션에서는 사전에 은행융자를 받아놓치 않으면 입찰에 참석하기도 어렵고 혹시 옥션에서 구입하더라도 대출이 안 될 경우에는 계약금을 포기해야 할 수도 있기 때문에 은행 사전승인은 주택구입에 가장 중요한 첫번째 필수요소가 되었다.

현재 부동산 시장은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해서 시간이 갈수록 정부와 은행에서는 투자 및 레버리지의 효과 실제 대출액을 점점 줄이고 있는 상황이고 은행 금리도 내년부터 서서히 올라가는 추세이다. 그러므로 주택을 팔려고 하는 매도자의 입장에서는 내년에 금리가 올라가서 주택경기가 불투명한 상황보다 지금같이 아주 좋은 시장에서 과감하게 경쟁이 치열한 옥션을 통하여 판매하는것도 좋은 전략이 될 수 있을것이다.

다음 호에는 주택을 옥션에서 성공적으로 판매하고(매도자입장) 그리고 성공적으로 구입하는 요령(바이어입장)과 노하우(Know-how)에 대하여 자세히 살펴보기로 한다.

레버리지의 효과

레버리지의 정의(lever + age)
어떤 목적에 영향을 미치도록 추가된 도구로 기업경영에 지렛대의 원리를 활용하는 것

이눈 기업경영에서 지렛대의 역할로 고정영업비용과 고정금융비용이 있어요

레버리지의 종류는 크게 세 가지
1. 영업레버리지: 비유동자산을 보유하여 고정영업비용을 부담
2. 재무레버리지: 타인자본을 사용하여 고정금융비용을 부담
3. 결합레버리지: 비유동자산과 타인자본을 모두 사용하여 고정영업비용과 고정금융비용을 부담
여기서 결합레버리지는 영업레버리지와 재무레버리지를 더한 것이 아닌 곱한 것으로 '승의 효과'가 나타납니다

  • 기업위험과 레버리지의 관계
    1) 영업위험(operating risk)
    투자결정, 생산활동, 마케팅 활동에 따른 영업이익의 변동성
    고정 영업비용이 클수록 영업위험이 높음
    2) 재무위험(financial risk)
    자본조달결정에서 부채를 이용하여 발생하는 위험
    부채규모가 클수록 고정금융비용을 부담하며, 재무위험이 높음

영업레버리지 - 개념
총영업비용 중에서 고정영업비용이 차지하는 비중으로, 쉽게 말해 고정영업비용을 어떻게 쓰느냐에 따라 다른 것
> 고정영업비용: 매출에 관계없이 일정하게 발생하는 비용(감가상각비, 임차료, 경영진보수)
> 변동영업비용: 매출에 직접적으로 비례하여 발생하는 비용(직접 노무비, 직접 재료비, 판매수수료)
즉, 높은 고정영업비용을 부담할수록 매출액 변동보다 영업이익의 변동이 큰 레버리지 효과가 발생

DOL은 기업의 경영성과가 양호하거나, 영업이익의 달성 정도를 나타내는 것이 아니고, 영업위험인 변동성의 크기!

따라서 아래와 같은 시사점이 나타나고 다음과 같이 해석돼요

1) DOL은 고정된 수치가 아니라, 매출수준에 따라 변동한다
> 매출액이 낮은 수준에서는 DOL이 높고, 매출액이 높은 수준에서는 DOL이 낮음
2) 기업은 매출이나 조업도 수준에 따른 영업 레버리지 효과를 고려하여 생산형태와 전략을 결정한다
> 미래의 경기상황이 낙관적으로 전망될 경우, 고정영업비용 부담이 가능한 자본 집약적 생산형태가 유리
(낙관적인 경기를 예상할 경우 -> 고정비용을 많이)
> 경제침체가 전망될 경우, 상대적으로 변동영업비용의 비중을 높이는 원가구조로 전환 검토(고정비용을 줄이고)

재무레버리지 - 개념
총영업비용 중에서 고정금융비용이 차지하는 비중으로, 부채의존도를 의미
그래서 고정금융비용인 이자비용이 클수록, 영업이익의 변동에 비해 세후순이익이 큰 폭으로 확대되는 효과가 발생해요

영업이익 변동시, 주당순이익(EPS)이 어느 정도 변동하는지 분석하는 지표
영업이익 증감률에 대한 주당순이익 증감률의 비율(영업이익에 대한 주당순이익의 탄력성)

여기서 DFL이 높다는 의미는 레버리지의 효과 경영성과가 양호하다는 의미가 아니고 재무위험이 높다는 걸 의미해요(즉 부채를 많이 쓴다는 뜻)

또한 자본구조에서 타인자본 비중이 높을수록 주주에게 귀속되는 기대 이익은 개선되지만, 재무 위험도 증가하는 상충관계가 발생하는데
> 기업은 불확실성하에서 재무레버리지 효과를 고려하여 자본구조를 결정함
> 미래의 경기상황이 낙관적으로 예측되는 경우, 부채로 자금을 조달하여 투자하면 주당순이익이 확대됨
> 미래 경기침체 예측시, 신규투자 확대보다는 부채를 상환하여 재무구조 개선 -> 주당순이익의 하락위험에 대비

결합레버리지 - 개념
투자결정에 따른 영업레버리지와 부채조달에 따른 재무레버리지를 통합한 지표
위에서 언급했듯이 고정영업비용과 고정영업비용의 합(+)이 아닌, 승(x)의 효과를 창출해요

매출액 변동시 주당순이익(EPS)이 어느 정도 변동하는지 분석하는 지표
매출액증감률에 대한 주당순이익증감률의 비율(매출액에 대한 주당순이익의 탄력성)

각 레버리지는 모두 중요한 요소로 기업위험은 영업위험과 재무위험의 결합이라 할 수 있어요
영업위험: 매출액 변동에 따른 영업위험의 변동성
재무위험: 영업이익 변동에 따른 주당순이익의 변동성

레버리지의 효과

오늘은 레버리지 효과의 작동 원리에 대한 포스트 인데요..

레버리지 효과는 일명 지렛대 효과, 부채 효과 등의 이름으로도 불리우는 '돈'의 효과 입니다.

모두 같은 의미로 사용되고 있는 용어이죠..

물론, 잘~ 활용하면, 내 재산을 키워가는데 큰 역할을 할 수 있습니다. 자산가들 치고, 일정규모의 부채가 없는 분들은 별로 찾아볼 수 없죠..

또한, 이러한 레버리지 효과는 궂이 개인의 투자와 재테크, 자산의 구성에 관한 부분 뿐 아니라..

기업경영에 있어서도 광범위하게 활용되고 있는 이론이기도 합니다.

하지만, 이러한 레버리지 효과는 말 그대로.. '적절하게' 사용되어야 하며..

그렇지 않을경우, 어렵게 모아놓은 자산을 순식간에 날려버릴 수 있는 양날의 검이기도 합니다.

레버리지 효과는 타인의 자금을 활용해 '자기자본이익률'을 높이는 것

레버리지 효과는 결국, 똑같은 자본을 가지고 이익률을 높이는 것을 이야기 하는데요..

쉽게.. 같은 자본을 가지고 투자하는 두가지 경우를 들어 보자면..

경우1) 연리 10%의 수익률을 올릴 수 있는 금융상품이 있고, 자기자본으로 100만원이 있다면?

부채를 동원하지 않고 투자한다면? 연간 수익금은 10만원이고..

결과적으로 자기자본에 대한 수익률은 10% 가 되는 것입니다.

경우2) 반면, 여기에, 100만원을 빌려서 총 200만원을 투자한다면?

수익금은 20만원으로.. 자기자본에 대한 수익률은 20%가 되는 것이죠..

그러나, 여기서 자금차입비용이 발생하게 됩니다.

즉, 100만원을 빌리는데 5%의 이자율이 적용된다면, 위의 예에서 수익금은 이자비용 5만원을 뺀 15만원이 됩니다.

따라서, 자기자본 이익률은 15% 가 되는 것입니다.

결과적으로, 똑같은 비용을 투자했음에도 불구하고,

레버리지 효과를 활용하고 말고에 따라서, 자기자본이익률 차이가 5%가 레버리지의 효과 나게 됩니다.

이러한 지렛대 효과가 극대화 되는 투자시장이 바로 선물옵션 투자 시장 입니다.

선물거래는..

거래금액의 15%만 있으면.. 그 중에서도, 5%만 현금으로 확보하고 있으면 매매가 가능한 시장입니다.

즉, 5만원의 현금으로 100만원짜리 거래를 할 레버리지의 효과 수 있는 시장인 것이죠..

이러한 선물거래에서 5%만 수익이 나도.. 자기자본 이익률은 무려 100%가 나게 됩니다.

레버리지 효과, 그 위험성!

이러한 레버리지 효과는 그야말로 양날의 검 그 자체입니다.

즉, 수익을 볼 때와 마찬가지로 손실을 볼 때에도, 이러한 작용은 그대로 적용되는 것이죠..

100%의 자기자본을 가지고 투자해도..

주식시장의 경우 그 과도한 출렁임 때문에 소중한 재산을 날리는 분들이 많죠..

선물옵션의 파생상품 시장은 더 합니다.

깡통계좌(원금을 까먹어 잔고가 없는 계좌)가 한달에서 수도없이 양산되는 투자시장이 선물옵션 시장입니다.

궂이..

이러한 금융투자 시장 뿐 아니라..

이러한 지렛대 효과는 내가 살 집을 마련할 때에도 심각하게 고민해 봐야 하는 부분입니다.

내집을 마련하는데 부채를 끼지 않는 분들이 거의 없죠..

그러나, 부채를 과도하게 동원하여 내집을 마련하는 행위는, 집의 레버리지의 효과 자산가치가 오르지 않을 경우..

중장기적으로, 내 소중한 재산을 깎아먹을 수 있는 위험한 상황에 놓일 수 있습니다. 특히!! 요즘과 같은 시기에는 말이죠~

쉽게하는 대출을 낀 내집마련, 이제는 중단해야 할 때!!

미국의 서브모기지 사태가 왜 그렇게 커졌느냐 하면..

미래 집의 가치상승을 예상하고, 저신용자에게 집의 담보가치보다 과도한 대출을 해 준 것이 악순환의 시작점이 되었기 때문입니다.

집값이 떨어지니, 자산가치도 떨어지고. 결과적으로 은행이 회수할 수 있는 담보가 그 가치를 잃어버린 것이죠..

이것은 결과적으로 집값의 하락을 가속화 시켰고.. 결국, 역사적인 경제충격으로 남게 된 것입니다.

노인인구 증가와 더불어, 주된 주택 수요층인 젊은 층의 인구감소..

결국, 이러한 근본적인 인구구조 변화는 현재의 주택시장 침체를 만들었고..

이러한 원인들 때문에, 이전의 부동산경기 침체와는 그 지속성 자체가 틀려질 가능성이 농후합니다.

따라서..

레버리지의 효과

레버리지 효과에서 레버리지란 지렛대 를 의미한다.

지렛대를 이용하면 작은 힘으로도 무거운것을 들어 올릴수 있습니다.

경제에서의 레버리지 효과는 적은 자기 자본에 타인의 자본을 빌려 투자를 하면 큰 수익을 만들수 있다는 뜻입니다.

예를 들어 자기의 자본금이 1천만원일때 투자를 10%로 수익이 나면 100만원을 벌수 있습니다.

하지만 자기 자본 1천만원과 남에게 4천만원을 빌려 총 5천만원을 투자하여 10%의 수익이 나면 500만원을 벌수 있습니다.

4천만원의 이자를 제하고도 약 500만원에 가까운 돈을 벌었으니, 자기자본 1천만원에 비하면 50%의 수익률 을 만든것입니다.

이것이 레버리지 효과 입니다.

부동산에서 레버리지 효과

부동산에서도 레버리지 효과를 이용할 수 있습니다.

자기에게 목돈이 1억이 있다고 할때, 1억짜리 집을 사면 몇년후 20%정도 집값이 오르면 2천만원정도의 수익이 발생합니다.

하지만 자기돈 1억에 은행에서 4억을 대출하여 5억짜리 집을 사면 몇년후 20%정도 집값이 오르면 1억의 수익이 발생합니다.

4억에 대한 이자를 제하더라도 약 7~8천 정도의 수익을 예상할수 있습니다.

레버리지 효과로 레버리지의 효과 자기돈 1억으로 70~80%의 수익률 을 만든것 입니다.

만약 전세를 3억 끼고 은행에서 1억만 대출을 해서 집을 구매한다면 수익률은 더 높게 올라걸 겁니다.

사업에서 레버리지 효과

사업에서도 레버리지 효과가 적용됩니다.

자신의 자본금이 1억이 있다면 9억을 투자를 받거나 은행에서 대출을 받아 총 10억으로 사업을 하여 1억원의 순수익을 거뒀다면 수익률은 10%가 됩니다.

하지만 자기 자본에 대한 수익률은 100%가 됩니다. 이를 재무 레버리지 라고도 합니다.

기업이 타인자본을 이용하여 기업의 이익을 확대하는 것을 말합니다.

레버리지 효과를 이용하여 사업의 규모를 키워 기업의 이익을 극대화 하는 것입니다.

참고로 기업이 변동비보다 고정비를 많이 사용할때 매출액 증가율 보다 영업이익의 증가율이 확대되어 나타나는데 이를 영업 레버리지 효과 라고 합니다.

주식에서 레버리지 효과

주식에서도 레버리지 효과를 이용할 수 있습니다.

증권사에서 자신이 현재 가지고 있는 현금 즉 증거금에 대해 일정한 비율로 현금을 빌려주어 자기자본보다 더 큰 금액을 운용할 수 있도록 해 주는 것입니다.


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