자산 실사

By Bohao Zhao, CC BY 3.0, 링크

부동산 자산 관리 | 부동산 자산관리가 뭔가요?ㅣ부동산 직업의 세계ㅣ민성식 1부 [후랭이Tv] 95 개의 정답

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부동산 자산괸리, 그 중에서도 상업용 오피스 빌딩 관리와
관련된 직업에 대해 알아보기 위해
상업용 오피스 빌딩 관리 전문가 민성식 차장을 만났습니다.
이번 인터뷰는 부동산 직업과 부동산 취업에 대해
궁금해하시는 구독자의 문의가 있어서 진행하게 되었습니다.^^
민성식 차장님은 현재 대형 오피스 빌딩 관리를
15년째 하고 있는 부동산 자산관리 전문가인데요.
본업인 부동산 자산 관리 외에도 상업용 부동산 자산 관리
시장의 확대와 상업용 부동산에 관심 있는 학생들을 위해
취업 관련 나눔 강의를 진행하고 있기도 한 분입니다.
한 구독자분께서 부동산 직업의 세계에 대한
소개를 해달라는 요청이 있어서
이번 인터뷰를 진행하게 되었습니다.
이번 민성식 차장님과의 인터뷰에서는
부동산 업에 대한 이야기, 특히 상업용 부동산
자산관리 분야의 직업에 대한 이야기를 나누었습니다.

[부동산 자산관리가 뭔가요? – 민성식 1부]1. 오피스 빌딩 운영 전문가
2. 27살, 오피스 빌딩 관리에 뛰어들다
3. 부동산 비전공자가 살아남기 위한 노력
4. 누군가 나에게 이런 조언을 해주었다면

[민성식 차장 블로그: 상업용 부동산 업계 지도 2019]http://bit.ly/2UveWeG
[민성식 차장 브런치]http://bit.ly/2UQnv3a
[부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것]http://bit.ly/2UPWJI6

『묻지마 투기꾼이 아닌 공부하는 투자자가 되겠습니다』

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Removu K1 https://coupa.ng/bgDvau
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[Lens]Sony SEL18105g https://coupa.ng/bgDu2k
Sony SEL 10-18mm https://coupa.ng/bgDu4v
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부동산 자산관리의 3대 개념

PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, …

Date Published: 1/2/2021

부동산자산관리 : 직무소개

부동산자산관리(PM, Property Management) 업무는 부동산을 효율적 운영관리하여 고객 수익증대와 자산가치를 증대시키며, 시설관리/임대관리/운영관리를 포함한 종합 …

Date Published: 2/6/2022

부동산자산관리

고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다.

Date Published: 3/17/2022

자산관리(PM) | 에스원

부동산 자산가치 극대화를 위한 분석, 계획, 관리, 조정 등의 서비스를 제공합니다.

Date Published: 4/10/2021

사단법인 한국부동산자산관리사협회

한국부동산자산관리협회는 자산관리 분야가 다변화되는 시점에서 부동산자산관리 시장을 이끌어 갈 실력과 능력이 검증된 부동산 자산관리 전문가를 양성합니다.

Date Published: 1/28/2021

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• Author: 후랭이TV
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• Date Published: 2019. 4. 17.
• Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=bR5zsaO7m1M

금융공부를해보자 :: 부동산 자산관리의 3대 개념

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부동산 자산관리는 3개의 개념으로 분류된다. 첫 번째는 부동산의 물리적 측면을 유지관리 하는 시설관리(Facility Management, FM)가 있다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리사무소를 떠올리면 된다. FM을 수행하는 회사는 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지 관리, 보안, 가구나 집기 등의 관리를 수행한다.

시설 사용과 관련한 부문의 요청에 단순히 대응하는 수준으로, 그동안 주택에서는 중개업자나 소유주가 직접 해오던 영역이다. 두 번째는 자산관리 또는 부동산관리(Property Management, PM)가 있다. PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 대로변 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.

최근 시행된 주택 임대관리업은 기존에 FM만 존재하던 주거 부분에PM의 개념이 새롭게 도입된 경우다. PM회사는 집주인을 대신해 주택의세입자를 유치하거나 이와 관련된 업무를 처리하게 될 전망이다. 마지막은 매입·매각을 포함한 협의의 부동산 자산관리(Asset Management,AM)가 있다. AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사,금융 문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안까지 가장 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융 상품과의 연계 등 전반적인 자산 포트폴리오를 관리하는 형태다.

국내의 경우 이러한 부동산 자산관리 개념이 상업용 부동산에서는 비교적 활발히 활용되고 있는 데 반해 주택 시장에서는 취약한상태다. 우리나라에서 부동산 자산관리가 도입된 시기는 IMF 외환위기때인데 외국인들이 대규모로 상업용 부동산을 매입하면서부터 시작되었다.

이에 비해 주택 임대관리는 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 주택법에 300세대 이상의 공동주택에 한해 공용시설의 FM 관리가 이루어지고 있을 따름이다. 그나마 공공 임대주택에는 주택 임대관리가 이루어지고 있으나 민간 임대주택은 개인 소유주들에 의해 개별적으로 임대관리가 이루어지고 있으며, PM 업무의 수행은 인근 개업공인중개사가 주로 담당한다. 공인중개사가 중개업무 외 겸업으로 수행하는 경우를 제외하면 일부 중소 규모의 임대관리회사들이 있지만, 임대관리하는 주택의 규모가 많아도 1,000호 내외에 머무는 등 영세한 수준이다.

하지만 국내 오피스빌딩들 또한 외국계 투자자들이 매입의 주체로 나서면서 투자수익률을 올리기 위한 방안으로 PM 업무가 본격적으로 도입되었다. 부동산의 PM 업무는 단기의 자본차익(시세차익)보다는 장기의 운용수익에 초점을 맞추고, 리모델링과 우량 임차인 유치에 역량을 집중하게 된다. 이러한 부동산 자산관리 방식에서 가장 중요한 업무는 PM이다. 임차인의 유치에서 임대계약, 관리, 퇴거, 시설관리 등 전 영역을 총괄하는 PM회사가 투자수익률을 좌우하게 된다.

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내부 인테리어 공사

PM / Property Management

고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 고객으로부터 위탁 받은 임대차관리, 빌딩운영수익 향상 방안 수립, 부동산 운영 리스크 관리, 계약/세금/시공관리 등 모든 제반 업무를 담당하고 발전 증대시키겠습니다.

제공서비스

운영수익 분석, 관리 / 관리리포트 제공 / 물리적 자산실사

FM / Facility Management

현대C&R은 축적된 노하우와 기술력을 바탕으로 전문화된 시설관리 FM(Facility Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 보다 편리하고 쾌적한 근무환경 유지 및 개선을 약속 드리며, Life Cycle Cost 분석과 표준화된 관리기법을 통하여 건물보전 및 리스크 관리는 물론 미화, 보안서비스에 대한 부동산 소유주 및 입주자의 고객만족도를 최대로 높이겠습니다.

제공서비스

시설물 유지,보수 / 에너지진단,컨설팅 / 시설물 risk관리 / 보안,미화,주차 자산 실사 서비스

LM / Leasing Management

현대C&R의 임대차관리팀은 전국에 소재한 현대해상빌딩 임대 및 외부임차 업무를 통해 축적해온 노하우와 정보력을 바탕으로 체계적이고 효율적인 임대차대행 서비스를 제공합니다.

임대

고객부동산의 안정적인 수익확보와 자산가치 향상을 목표로 최유효 임대기준의 수립, 적정 임대가 산정, 공실 해소를 위한 우량 임차인 유치 등의 업무를 수행합니다.

임차

고객의 니즈에 적합한 빌딩 발굴부터 임대차 종료 후 사후 관리까지 임차와 관련한 모든 서비스를 종합적으로 제공합니다.

제공서비스

임대/임차 컨설팅 / 입주사 유지관리 / 매입/매각 컨설팅 / 오피스 market report 제공

CM / Construction Management

건설사업의 기획, 설계단계부터의 발주, 시공, 유지관리 단계에 이르기까지 업무의 전부 또는 일부를 사업주의 대리인(Agent) 및 조정자(Coordinator)로써 통합관리하여 주어진 예산(Budget) 내에 양질(High-Quality)의 건축물을 적기(On-time)에 마치게(Turn Over)해주는 건설사업관리 CM(Construction Management) 서비스를 제공합니다.

제공서비스

공사 프로젝트 관리 / 건물 리모델링, 보수공사 / 전기, 통신공사 / 내부 인테리어 공사

EM / Environmental management

건물 내외이용객의 업무와 활동에 필요한 공간과 기능을 늘 청결하게 구성시키고, 건축 당시의 조화와 질서가 쾌적감으로 유지되도록 제반 환경적 업무노력을 수행하고 있습니다. 이를 통해, 고객사 건물의 사용가치를 높이고 궁극적 자산가치를 창출하는 현대C&R만의 특화된 환경관리 EM(Environmental management) 서비스 입니다.

청소

일반,중급,상급 3종류로 분류된 등급별 청소 기준이 마련되어있어 고객사 경영환경에 맞춰 선택하실 수 있습니다.

서비스

서비스는 인간에 대한 심층적 이해가 출발점으로 고객의 숨겨진 필요와 불편을 헤아릴 수 있는 섬세한 마음이 매일 가꿔져야 합니다. 준비된 서비스가 담당자와 함께 고객을 찾아갈 수 있습니다.

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앞으로 공인회계사와 회계법인이 기업에 대한 감사·증명업무를 계약하고 있더라도 자산 등을 매도하기 위한 실사 업무를 할 수 있게 됐다.

또 퇴직연금·주택담보대출 등 정상적인 경제활동에 따른 채권·채무는 공인회계사 또는 회계법인에 대한 직무제한의 기준이 되는 채권채무 금액을 산정할 때 제외된다.

2007년에 시행되는 공인회계사자격시험부터는 다른 시험기관에서 취득한 영어과목의 성적을 제출할 수 있는 이른바 '시험대체제도'가 도입된다.

정부는 이같은 내용을 골자로 하는 공인회계사법 시행령 일부를 개정, 이달부터 시행에 들어간다.

공인회계사법 시행령안에 따르면 채권금융기관 등이 부실기업의 자산 등을 공동으로 매도하는 경우에 매도하고자 하는 자산 등의 100분의 50이상을 소유한 채권자 협의체 구성원에 대해 감사 등의 업무에 영향을 미칠 수 있는 회계법인을 제외하고는 매도되는 자산에 대한 실사 등의 업무를 수행할 수 있도록 했다.

국내의 회계법인 등과 감사·증명업무를 계약하고 있는 채권금융기관 등이 부실기업의 경영 정상화를 위해 협의체를 구성하고 있는 경우 대부분의 회계법인이 업무수행의 제한에 해당돼 자산 등을 매도하기 위한 실사 등의 업무에 국내 회계법인을 선정하기 어려운 문제점이 있었다.

이에 따라 감사의 독립성에 영향이 없는 회계법인 등이 기업에 대한 실사 등의 업무를 할 수 있어 채권자협의체가 국내의 우량회계법인을 자산 실사 선정할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

특히 직무제한제도는 감사 또는 증명업무의 독립성과 관련이 없는 채권·채무관계를 제외함으로써 공인회계사와 회계법인의 직무수행이 정상화되고 기업에서도 감사인 선정의 폭을 넓힐 수 있을 것으로 기대되고 있다.

공인회계사는 본인 또는 배우자와 3천만원이상의 채권채무관계에 있는 경우 회계법인은 회계법인과 1억원이상의 채권채무관계에 있는 기업의 재무제표에 대한 감사 또는 증명업무를 수행할 수 없었다.

채권채무의 성격을 고려하지 않고 금액에 따라 일률적으로 제한하는 것은 공인회계사 또는 회계법인의 직무수행과 기업의 감사인 선정에 과도한 제한으로 작용됐다.

한편 2007년에 도입될 학점취득 소명서류 제출방법은 시험집행기관이 인터넷 등을 통해 응시원서를 접수할 수 있게 됨에 따라 수험생의 편의가 증진되고 시험집행기관이 충분한 시간을 갖고 응시자격을 검증할 수 있게 됨으로써 시험업무의 집행이 보다 원활할 것으로 기대되고 있다.

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엑셀 오류가 낳은 비극적(?) 상황에 대하여

By Bohao Zhao, CC BY 3.0, 링크

부동산 업계에 따르면 작년 말 IFC를 인수한 브룩필드 프로퍼티 파트너스가 매입 당시 글로벌 회계·컨설팅 기업 삼정KPMG에 맡긴 실사 보고서의 오류가 뒤늦게 발견돼 투자에 참여한 기관투자자들을 난처하게 자산 실사 만들고 있다. [중략] 보고서에 따르면 2013년 5월부터 2019년 4월까지 임대차 계약을 맺은 홍보대행사 마콜은 현대 IFC2빌딩 16층에서 1,329m2와 222m2로 두 개 공간을 나눠 사용하고 있는데 삼정KPMG는 마콜의 임차 면적을 실제 보다 약 20~30배 가까이 크게 계산한 것으로 확인됐다. 부동산금융 업계 관계자는 [중략] “컨설팅 업체에서 엑셀로 계산하는 과정에서 오류가 발생했으며, 지금까지 한 번도 보지 못한 일”이라며 놀랍다는 반응을 보였다..[여의도 IFC 투자자들, 가치평가 오류에 패닉]

재밌는 기사가 있어 소개한다. 여의도IFC는 3개의 프라임 오피스 빌딩과 복합쇼핑몰 IFC몰, 5성급 호텔인 콘래드 서울로 이뤄져 있고, 지난 해 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 규모라 할 수 있는 2조5천억 원 수준에 거래된 것으로 알려진 매머드급 자산이다. 이명박이 서울시장으로 재직하던 당시 AIG에게 99년 임차권이라는 특혜를 주며 AIG에게 개발을 독려하였고, 이후 한동안 공실률이 높아 여의도 오피스 시장의 착시현상을 부추기던 자산이라는 눈총도 받은 바 있는 여러 구설수에 올랐던 자산이기도 하다.

인용기사를 보면 에쿼티 투자자로 보이는 브룩필드 프로퍼티 파트너스가 선·중순위 투자자를 모집하기 위한 실사보고서에 하자가 발견된 것으로 보인다. 실사보고서라 함은 영어로 Due Diligence라 표현하며 투자자들에게 매입자산에 대한 정확한 정보를 제공하기 위한 기초자료라 할 수 있다. 이 보고서는 기술, 법률, 수요, 세금 등 각종 사업위험에 대한 타당성 분석을 제공하는 종합적인 검토보고서라 할 수 있으며 통상 기사에 언급한 삼정KPMG와 같은 회계·컨설팅 업체가 보고서의 취합을 책임진다.

오류가 발견된 부분은 여러 타당성 중에서 수요에 관한 부분이다. 회계 혹은 재무모델 담당자는 예상매출과 예상비용이 입력된 예상재무제표를 만들어 현금흐름 분석모델을 만들어 예상영업수익과 예상수익률 등을 계산하여 투자자들에게 제공한다. 그 과정에서 수요의 예측은 모든 개발 사업에서 가장 중요하게 여기는 지표이기 때문에 투자자들이 가장 꼼꼼하게 따지는 부분이기도 하다. 그런데 그러한 예측수요를 과대 추정하는 오류가 발견됐다면 투자를 유치하려는 이의 신뢰성에 큰 타격을 주는 일인 셈이다.

과대 추정한 임차면적은 사실 연면적 50만5236㎡에 자산 실사 달하는 IFC의 전체 면적에 비해서는 그리 크지 않은 비중이라 여겨진다. 그리고 이러한 엑셀 오류가 “지금까지 한 번도 보지 못한 일”일 정도로 극히 드문 일도 아니다. 다만 거래의 규모 등으로 인한 화제성을 비추어 볼 때 브룩필드나 삼정KPMG에게 무척 곤혹스러운 일임은 분명하다. 더구나 이렇게 기사화까지 됐다는 것은 분명 내외부에 시기하는 적이 있다는 정황도 있다. 사업 리스크 중에 거론되지는 않지만, 바로 “실무담당자 리스크”가 발생한 것이다.

국내에서는 이러한 컨설팅 오류가 발생하면 엄청난 손실이 아니라면 유야무야 넘어가는 경우가 많다. 하지만 외국에서는 확실히 클레임을 걸어 손해를 배상하게 하는 일이 많다고 한다. 그렇다면 브룩필드가 삼정KPMG 등에게 클레임을 제기할 가능성도 배제할 수 없을 것 같다.. 그렇게 되면 삼정은 명성에 오점을 남기는 것 뿐 아니라 금전적 손해를 입을 지도 모르겠다. 타당성 분석기법의 발전에 큰 기여를 한 엑셀이 한편으로는 편리한 만큼이나 치명적인 흉기로 둔갑할 수도 있다는 한 사례로 기록될 만 하다.

‘신용평가사’라는 도끼

지난번 글에서 살펴보았던 KT ENS “대출사기“건에 대한 더벨의 분석기사다. 전체적인 그림보다는 대출과정에서의 신용평가사의 부실한 자산실사에 대해 지적한 기사다.

금융투자업계 전문가들은 KT ENS 사태의 핵심 원인으로 자산 유동화의 기초자산에 대한 실사가 이뤄지지 않았다는 점을 꼽았다. 또 기초자산이 지나치게 과다 계상됐는데도 자산유동화 과정에서 가치의 적정성에 대해 아무도 의심을 품지 않은 점을 의아하게 여겼다. 자산유동화를 위한 합리적인 절차를 거치지 않은데다 기초자산의 가치도 적절치 않지만 신용평가 과정에서 걸러지지 않았다는 것이다. [중략] 증권사 구조화금융 담당자는 “규제의 유무와 상관없이 유동화를 하면서 실사와 가치 평가를 빼먹는 일은 거의 발생하지 않는다”고 전했다. 하지만 “대부분의 절차가 법이나 규제로 강제되는 사항이 아니기 때문에 꼭 필요한 절차를 생략할 가능성도 항상 열려 있다”고 평가했다.[구조화 신용평가, ‘위험고지·여과’ 기능 부실, 2014년 2월 17일, 머니투데이 더벨]

자산실사는 여러 의미로 쓰이지만 주로 “다양한 산업분야에서 회사 혹은 취득, 합병, 기타 유사한 금융 계약 이전에 잠재적 인수자가 그 목적회사나 자산의 가치와 위험을 평가하는 일련의 과정”으로 정의할 수 있다. 따라서 KT ENS 매출채권 유동화 건에 있어서의 자산실사 시에는 유동화의 기초자산인 KT ENS와 협력사의 재무상황 및 회계의견이랄지 계약서에 대한 법률의견, 나아가 기초자산의 과다계상 여부 등이 면밀히 검토되었어야 할 것이다. 하지만 인용기사를 보면 해당 신용평가사가 꼭 그렇게 하지만은 않은 것 같은 뉘앙스다.

자산실사를 영어로는 Due Diligence라고 한다. 왠지 “자산실사”란 우리말과 딱 들어맞지 않아 어색한데, 이러한 과정은 영미권의 금융시장에서 처음 시작하며 그들이 쓰기 시작한 것인 만큼 그들의 표현이 오리지널이고, 이 과정을 들여온 우리가 그 본래의미에 맞게 고쳐 쓰고 있는 것이라 할 수 있다. 이 용어는 1933년에 제정된 미국의 증권법 제11조의 조항 제목으로 처음 등장하였는데, 브로커 또는 딜러가 그들이 파는 주식을 소유하는 회사를 조사/분석하도록 강제한 조항이다. 이러한 어원을 살펴보면 대충 그 의미가 와 닿을 것이다.

다시 해당 사건으로 돌아가 살펴보면, 기사는 과연 신용평가사가 그러한 “상당한 주의(due diligence)”를 기울였는지 의문을 제기하고 있는 것이다. 금융기관은 여신승인의 절차로 제3의 전문기관의 의견을 그들의 승인근거로 삼으려 신용평가사에 기대고, 신용평가사는 제한적 정보로만 자산을 판단하였다는 것을 핑계로 – 심지어는 스스로 언론기관이라는 핑계로 – 책임지지 않는 평가 등급을 매기고, 금융기관은 그럼에도 불구하고 다시 그 책임 자산 실사 없는 평가 등급을 근거로 여신을 승인한다. “신용”이란 표현이 굉장한 불신용의 관계 속에 엮인 셈이다.

중요한 혁신사항은 수단과 목적의 지위 차이를 제거하는 것이다. 더 정확하게 말해서 도끼잡이 axemen 에 대한 승리로 귀결되는 도끼 axes 의 독립 전쟁이다. 이제 자산 실사 목적을 고르는 것은, 다시 말해 어느 머리를 잘라야 할지 정하는 것은 도끼라는 말이다. 도끼잡이가 할 수 있는 일은 전설의 마술사의 도제와 같은 방식으로 도끼를 멈추는 것이다. 도끼에는 없는 생각을 바꾸도록 하거나 혹은 감정에 호소하지 않는다.[이것은 일기가 아니다, 지그문트 바우만 지음, 이택광/박성훈 옮김, 자음과 모음, 2013년, pp244~245]

괴테의 ‘마술사의 도제’라는 이야기를 바우만이 인용하며 현대사회에서 “수단과 목적의 지위 차이가 제거”된 상황의 설명에 사용했다. 현대 사회에서 도끼는 도끼 잡이의 의지와 상관없이 계속 움직인다. 도끼는 감정에 호소하지 않고 기계적으로 – 때로는 자체의 생존의지로 – 작동한다. 현대 전쟁의 학살자는 칼을 휘두르는 것이 아니라 사무실의 컴퓨터 조작자처럼 ‘실행 버튼’을 누를 뿐이다. 현대 자본주의에서의 신용평가사도 어쩌면 도끼와 비슷한 위치에 있는지도 모른다. 수단이 아닌 목적이 된 존재. 그렇다면 그 도끼의 도끼 잡이는 누구일까?

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구조화 금융, 그 자체가 악(惡)인가?

어찌 보면 구조화 금융도 사실 말이 어려워보여서 그렇지 기존의 자금조달과 크게 다를 바가 없을 수도 있다. 자금조달은 금융시장 혹은 자본시장에서 돈을 빌리고 싶은 사람(또는 기관)과 돈을 빌려줄 수 있는 사람(또는 기관)이 시장에서 존재할 때에 발생한다. 즉 수요와 공급이 상호 맞교환되는 상황이다. 구조화 금융은 이러한 기존의 자금조달에서 몇 가지 특수한 기법이 더해진 것이라 할 수 있다.

개인적으로 구조화 금융의 가장 큰 특징을 들라면 ‘맞춤식 금융’이라고 이야기하겠다(어쩐지 동어반복처럼 들리지만). A 회사가 1백억 원의 자금이 필요할 경우 회사는 자체적인 판단으로 증자를 할 것인지 아니면 은행에서 대출을 받을 것인지 결정하고 그 시장에서 자금을 조달하였다. 구조화 금융은 금융자문사가 그 자금조달의 목적 및 성격을 분석하고 그것의 자금조달 방안을 쪼갠다.

만약 이 자금이 부동산 개발사업에 쓰일 돈이라면 그것은 단순한 회사의 운용자금과는 달리 일정수익의 창출이 기대된다. 그러므로 미래의 현금흐름의 분석이 중요하다. 큰 수익창출이 기대되면 이것을 바탕으로 자금공급자들에게 보다 유리한 조달조건을 얻어낼 수 있기 때문이다. 그러므로 금융자문사는 이 사업타당성을 검증해줄 객관적인 신용평가기관을 선정하여 자산실사(Due Diligence)를 실시한다. 이 과정에서의 좋은 평가는 상품(즉 1백억 원의 자금조달)의 가치를 높여준다.

그 다음으로 자금조달 주체를 결정하는데 이 말은 A회사가 차주가 될 것인지 아니면 또 다른 주체가 차주가 될 것인지를 결정하는 과정이다. 이 과정이 소위 ‘부외금융(off-balance sheet financing)’ 기법인데 보통 A회사가 주주가 되는 ‘특수목적법인(Special Purpose Company)’인 B회사를 설립하여 B가 차주가 되는 방식이다. 이 방식이 기업이나 금융기관이 통제받지 않고 대출을 증대시킨 주범으로 간주되고 있기는 하지만 어찌 되었든 SPC설립의 목적 중 중요한 것 하나는 자금의 사용을 A회사와 절연시켜 부동산 개발이라는 사업목적에만 쓰이게 하겠다는 것이다.

B회사의 설립 여부가 결정되었으면 이제 1백억 원의 자금조달 구성방법이다. 일단 금융자문사는 A회사가 일정비율의 자본금(예를 들어 1백억 원의 20%)을 태워 책임감을 부여시키려 한다. 더불어 A회사 입장에서도 출자를 해야 그 배당을 얻게 된다. A사가 가장 많은 위험을 부담하는 동시에 가장 많은 수익을 가져갈 것이다. 그 다음으로 금융자문사 – 이제 주선의 기능으로 바뀌게 되었는데 – 는 80억원을 부담할 은행을 찾아 나선다. 은행은 A회사의 신용등급, 자산실사의 결과 등을 감안하여 B회사에 자금을 대출해준다. 이 과정에서 실질적으로 신생회사인 B는 A회사에 준하는 대접을 받게 된다. 위험은 A회사보다 적고 수익(대출이자) 또한 상대적으로 적다.

1백억 원을 투입하여 부동산 개발을 하고 분양을 하여 1백 50억원의 수익을 올렸다고 가정하자. 먼저 B회사는 대출이자를 10억원 내고 세금을 15억원 낸다. 나머지 25억 원은 A회사의 배당으로 지급된다. 그리고 B회사는 청산된다. 모두가 행복한 상황이다. 이것이 선순환이다. 그런데 분양에 실패했다고 가정하자. 실패한 원인이야 다양하겠지만 어쨌든 은행으로서는 부실대출이 된 셈이고 국가는 세금을 못 걷고 A회사는 막대한 손해를 입게 된다. 악순환이다.

이 과정이 악순환의 구렁텅이에 빠지지 않게 하려면 어떻게 하면 될까? 거시적인 차원이나 미시적인 차원에서 다양한 것들이 고려되어야 할 것이다. 1) 경기가 좋아서 사람들이 구매력이 있어야 할 것이고, 2) 해당 사업의 사업성이 우수하여야 할 것이고, 3) 이러한 과정을 신용평가기관이 자산실사에 충실히 담아야 할 것이고, 4) A회사의 사업수행능력이 뛰어나야 할 것이고, 5) 금융자문사가 구조를 잘 짜야 할 것이고, 6) 은행이 이런 일련의 과정을 잘 이해하고 부실대출 방지에 만전을 자산 실사 기해야 할 것이다.

말이 그렇지 쉽지 않은 일이다. 서브프라임 모기지 사태는 대출업체의 막가파식 대출 – 즉 6번 과정의 실패 – 이 한몫했지만 이는 또한 미국에서 전국적으로 집값이 한번도 떨어진 적이 없다는 1번 과정에 대한 과신이 문제가 되었다. 그리고 모든 금융기관들이 그렇게 광적으로 그 시장에 몰려들게 한 것은 3번 과정에서의 심각한 실패가 한몫하였다. 이 과정은 어쩌면 금화를 만듦에 있어 실질적으로 담겨야 할 금의 양보다 적게 만드는 악화(惡貨)의 주조과정과 비슷하다. 예전에는 그런 짓을 탐욕스러운 군주가 저질렀지만 이번에는 탐욕스러운 신용평가기관이 저질렀다.

예전에는 화폐 자체를 악으로 보기도 하고, 이자를 받는 행위를 죄악시하기도 하고, 금융기관 자체를 금권주의의 상징으로 간주하기도 하고, 불태환 지폐를 사기라고 여기기도 하고, 지급준비율이 엉터리라고 하기도 했다. 아직도 그렇게 생각하는 사람이 있겠지만 대부분은 열거한 기능을 시장에 필요한 요소들로 받아들이고 있다. 그것이 어떻게 기능하느냐 하는 문제는 어찌 보면 보다 큰 시스템적인 문제일 것 같다. 같은 이치로 이번 금융위기의 주범으로 구조화 금융 그 자체를 지목하는 것은 다시 한번 생각해볼 필요가 있다. 화폐가 나빠서 신용위기가 왔다기보다는 그 화폐를 지배하는 자가 어떠한 의도를 가지고 사용했는지를 바라볼 필요가 있다는 말이다.

자산 실사

[이코리아] 예금보험공사가 MG손보의 공개매각을 위한 준비 작업에 착수했다. 부진한 실적과 악화된 재무건전성 문제까지 겹쳐있는 만큼, 그동안 자체매각을 추진해온 대주단의 셈법도 더욱 복잡해지게 됐다.

예보는 지난달 29일 MG손해보험 정리 관련 회계자문 용역 입찰 공고를 냈다. 선정된 회계자문사는 ▲자산·부채 실사 ▲가치평가 ▲청산가치 및 채권자의 예상 배당률 산정 ▲정리방식별 기금 소요예상금액 산정 ▲부실원인 분석 등 MG손보 매각과 관련된 업무를 담당하게 된다.

앞서 예보는 지난 5월에도 해당 공고를 낸 바 있다. 금융위원회가 지난 4월 과도한 부채와 자본확충 계획 미이행 등을 이유로 MG손보를 부실금융기관으로 지정하고 공개매각을 추진했기 때문이다. 하지만 MG손보의 대주주인 사모펀드 JC파트너스가 곧바로 부실금융기관 지정 효력 정지 가처분소송을 제기했고, 5월 열린 1심에서 재판부가 JC파트너스의 손을 들어주면서 공개매각 절차도 잠정 중단됐다.

이후 JC파트너스는 삼일회계법인을 매각주관사로 선정하고 자체매각을 추진했다. 실제 최근 국내 사모펀드 등이 MG손보 인수의향서를 제출한 것으로 알려졌다. JC파트너스는 인수 후보의 예비실사를 거쳐 오는 10월 중 최종 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

하지만 지난달 24일 열린 가처분소송 2심에서 금융위의 즉시항고가 인용되면서 상황이 반전됐다. MG손보가 다시 금융위 관리 하에 들어가게 되면서, 멈췄던 공개매각 절차를 재개할 수 있게 된 것.

이로 인해 JC파트너스가 주도하는 자체매각 작업이 예상보다 어려워질 것이라는 예상이 나온다. 무엇보다 투자금 회수가 우선인 대주단 주도의 자체매각보다는 경영정상화가 우선인 공개매각에서 더 낮은 매각가격이 형성될 가능성이 크다. MG손보 인수에 관심이 있는 후보들로서는 자체매각보다 공개매각이 더 유리할 수 있다는 것.

물론 금융당국 주도의 공개매각에는 자문사 선정 및 재무실사 등 사전 절차가 필요한 만큼, JC파트너스가 먼저 매각 작업을 마무리할 가능성도 있다. 하지만 대주단과 금융당국이 투 트랙으로 매각 작업을 진행하고 있는 데다 아직 행정소송 등의 법률리스크가 남아있어 예정대로 매각 일정을 마무리할 수 있을지는 아직 확신하기 어렵다.

MG손보의 재무상태가 회복되지 않고 있다는 점도 인수 후보들을 망설이게 만드는 이유 중 하나다. 실제 MG손보의 지급여력(RBC)비율은 올해 2분기 기준 74.2%에 불과하다. 여전히 금융위원회가 지난 6월 금리상승으로 RBC 비율이 떨어진 보험사들을 위해 완충방안을 내놓으면서 다수의 보험사가 RBC 비율을 회복했지만, MG손보는 여전히 보험업법 기준(100%)에 미치지 못하고 있다.

경영 실적 또한 적자를 이어가고 있다 MG손보는 지난 1분기 84억원의 당기순손실을 기록해 전년 동기(△196억원)보다는 실적이 회복된 모습을 보였다. 하지만 코로나19의 여파로 손보업계 전반이 호실적을 기록하고 있다는 점을 감안하면, 여전히 적자에 머무르고 있다는 사실은 뼈아프다. 게다가 금융소비자들의 평가도 악화되고 있다. 손해보험협회 공시에 따르면, 올해 2분기 MG손보의 민원건수는 381건으로 전분기(188건) 대비 2배 이상 늘어났다.

한편, 금융위는 지난 24일 “금융위원회, 금융감독원, 자산 실사 예금보험공사는 MG손보의 조속한 경영정상화와 보험계약자 보호를 차질 없이 진행하겠다”며 “엠지손보에 대한 공개매각 등 정리절차도 조속히 진행하여 계약자의 보험계약 가치가 유지될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다. 대주단과 금융당국이 투 트랙으로 진행할 MG손보의 매각 절차가 어떻게 마무리될지 관심이 집중된다.